Droit d'usage et d'habitation : un droit restreint qui peut etre avantageux

Un droit de propriété peut être vendu dans sa totalité ou de façon démembrée. Ainsi,rien n'empêche le propriétaire d'un logement de transmettre ou vendre son droit réel sur le bien: l'usufruit (qui permet la jouissance du bien , la perception des fruits ) ou la nue-propriété. Rien n'empêche aussi de céder, de façon encore plus restreinte un simple droit " d'usage et d'habitation" qui confère des droits encore moins importants .

I- Un droit personnel issu de la volonté de son propriétaire

A) Notion de droit personnel aux conséquences diverses

1°- Les conséquences directes d'un droit d'usage et d'habitation personnel

Seul le titulaire de ce droit, des membres de sa famille proche (enfants, conjoints) ou des tiers mentionnés dans l’acte pourront utiliser le logement.

Pas de cession, de donation ou de mise en hypothèque de ce droit.

Pas de location possible du bien occupé dans le cadre de ce droit.

La renonciation à un droit d'usage au profit du propriétaire pourrait se concevoir, moyennant éventuellement une rente viagère.

2°- Une différence avec l’usufruit qui est un droit réel.

L'usufruitier peut donc le vendre, le transmettre à titre gratuit, voire même le donner en hypothèque. Rien de tel avec le droit d'usage et d'habitation.

B) Pourquoi une convention portant sur le droit d'usage et d'habitation peut elle être avantageuse ?

1°- d’un point de vue fiscal

a)  Parce que la valeur fiscale est égale à 60% du montant de l’usufruit viager au regard du barême administratif applicable depuis janvier 2004. ( laquelle prend en compte, la valeur du bien et l'âge de la personne).

Pour le calcul des droits de transmission à titre gratuit (donation ou succession) ou à titre onéreux (vente), le droit d'usage devra  se calculer au regard du barème administratif.

pour les droits de donations ou de successions, le droit d'usage est évalué à 60% de la valeur de l'usufruit viager.

b) Parce que  la présomption du caractère fictif de la conservation de l’usufruit au profit des parents suite à vente d'un bien à leur enfant, issue de  l'article 751 du code générale des impôts ne s'applique pas, aux transmissions portant un  simple droit d'usage et d'habitation.

En effet, ce texte répute fictive la vente ou la donation par un parent de la nue-propriété d'un de ses  biens à un enfant  tout en en conservant l'usufruit.

Autrement, dit, l'enfant devra payer des droits de succession au décès de l'usufruitier, comme s’il avait été propriétaire directement.

2°- d'un point de vue civil

De la même façon,le code civil  présume le caractère déguisé.

Les ventes à un enfant avec réserve d'usufruit sont soumises à l'article 918 du Code civil et sont automatiquement assimilées à une donation déguisée, sans que le vendeur puisse prouver le contraire.

Cette présomption de propriété pourra être écartée par le parent concerné en prouvant le simple droit d'usage et d'habitation ou, de façon plus prudente si l'acceptation de la vente est portée dans l'acte par les autres enfants...

Alors que les ventes à un enfant avec réserve d'usufruit sont assimilées à une donation déguisée , sauf acceptation par les autres enfants de cette  vente, il en sera tout autre du droit d’usage conservé.

B ) La naissance de ce droit

1°-du vivant du propriétaire

-par vente, ou donation à un tiers

-par vente ou donation de la propriété en se réservant un droit d’usage.

2°-Au décès  par la volonté de son propriétaire

- Par testament pour le concéder à un tiers ou au conjoint.

La loi encadre le droit d'usage et d'habitation viager du conjoint survivant qui occupait le bien immobilier  à l'époque du décès.

A l’issue de l’année, le conjoint survivant dispose d’un droit d'usage et d'habitation sur le logement familial et son mobilier, il peut  donc l’occuper jusqu’à son décès.

Il devra cependant opter  pour ce droit d'usage et d'habitation qui succèdera à l'occupation temporaire dans l'année du décès. (article 765-1 du code civil)

s'agissant de ce droit spécifique, je renvoie le lecteur aux articles suivants ( cliquer sur les liens suivants)

LE SORT DU LOGEMENT DU CONJOINT SURVIVANT APRES LE DECES DE SA MOITIE

La protection du conjoint survivant

III- Réparations et entretien

A)  définies par la loi pour l’usufruit

l'article 605 et suivants du Code civil :

"L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire. (...) Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien."

B)  définies par le contrat pour le droit d’usage

La charge des réparations est librement établie  par les   parties et précisée dans l'acte établissant le droit d'usage.

D'où la nécessité de bien préciser les devoirs de chacun au départ, pour éviter d'éventuels litiges. Seule exception : les immeubles en copropriété, où la loi met à la charge de l'usager les frais de fonctionnement et les travaux d'entretien. Il n'en demeure pas moins que, dans tous les cas, l'usager devant jouir du logement "en bon père de famille", doit assurer un minimum d'entretien.

IV- Charges fiscales

Comme l'usufruitier, l'usager du logement est redevable de la taxe d'habitation.Le vien est aussi considéré pour la valeur en propriété de l'ISF.

La taxe foncière est en principe pour le propriétaire

Mais il peut en demander le remboursement au titulaire du droit d'usage sur la base del'article 635 du code civil  et stipuler cette obligation au contrat.

Demeurant à votre disposition pour toutes précisions.

Maître HADDAD

Avocate au barreau de Paris