Bail commercial et travaux de mises aux ormes

A qui appartient la charge des travaux de mise aux normes imposés par l'autorité administrative dans le cadre d’un bail commercial ?

La question reste aujourd'hui d'actualité et sont concernés tous les travaux de sécurité et de salubrité qui peuvent être rendus obligatoires par une décision de l'autorité administrative municipale, préfectorale ou autre.

La solution Chambérienne

En l'espèce, le propriétaire d'un fonds de commerce à usage d'hôtel bar, se voit imposer des travaux de mise aux normes importants qui concernent notamment la pose de portes coupe-feu, la réfection de l’ascenseur, de l’électricité, du système de chauffage…

Le bail liant les parties a été établi en 1942 et ne laisse expressément à la charge du bailleur « que les grosses réparations telles que définies à l’article 606 du code civil »

Le preneur a conformément à la jurisprudence de la cour de cassation mis en demeure le bailleur de réaliser lesdits travaux et celui-ci a accepté conformément aux termes du bail de prendre en charge ceux qui ont une incidence sur le clos et le couvert (art 606 c.civ)

Fort de la jurisprudence antérieure  le preneur  assigne son propriétaire devant la juridiction civile en réclamant le remboursement des travaux effectués.

Par jugement aujourd’hui définitif, aucun appel n’ayant été interjeté, le TGI de CHAMBERY, celui-ci ne laisse effectivement à charge du bailleur que les travaux ayant une incidence sur le clos et le couvert.

Le tribunal indique :

« la question de la charge des réparations liées à la mise en conformité des locaux n’est pas expressément visée par les dispositions du bail liant les parties, puisque les parties sont liées par les dispositions reconduites du bail initial , lequel, compte tenu de la date de sa signature (1942) n’a pas prévu cette situation.

Toutefois, l’acte de cession du fonds de commerce du …. Conclu entre M X et la société Y auquel est intervenu le bailleur, de sorte que l’acte est opposable aux trois parties et donc désormais au bailleur, a expressément imputé au preneur-cessionnaire la charge des réparations de mise en conformité des lieux à la réglementation en vigueur relative à l’hygiène, la salubrité et la sécurité »

Le preneur est dès lors débouté de ses demandes.

Le fait que le bailleur ait été intervenant à l’acte de cession du fonds de commerce semble avoir été déterminant dans le cas d’espèce. La clause validée par le bailleur et le preneur cessionnaire n’est pas assimilée à une clause de style mais emporte modification des charges et conditions  du bail commercial initial.

Elle vient contredire une décision antérieure de la cour de cassation qui estimait qu’une clause similaire insérée dans un acte de cession de fonds de commerce n’était pas opposable au bailleur et s’assimilait à une clause de style

Cette décision d’une juridiction du fonds mérite en tout état de cause d’être soulignée car elle ouvre une porte dans la jurisprudence stricte actuelle.