Baux commerciaux : 3, 6, 9… et après ?

Article rédigé en collaboration avec Sébastien Pottemain, stagiaire

En matière de baux, on évoque souvent l’expression de « Bail 3/6/9 ».

Si ces chiffres ont une signification réelle dans le droit des baux commerciaux, l’expression est également utilisée couramment pour les baux d’habitation.

Cela vient probablement du fait qu’un bail « classique » d’habitation, soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ne peut être rompu par le bailleur avant 3 ans et sa reconduction s’effectue par des périodes similaires de 3 ans.

Toutefois, c’est le fameux « 9 » qui différencie les baux commerciaux des baux d’habitation.

En effet, la durée minimale d’un bail commercial en application des articles L145-1 et suivants du Code de Commerce, est de 9 ans : elle est d’ordre public, de sorte que si, conventionnellement, la durée d’un bail commercial était fixée à moins de 9 ans, cette stipulation ne serait pas opposable au preneur (sauf, bien entendu, si l’on se trouve dans un bail dérogatoire).

Quand on dit « durée minimale », on se met bien entendu du côté du bailleur, qui s’engage de manière ferme pour au moins 9 ans.

La situation du preneur, elle, est différente : en effet, ce dernier dispose, de par la loi et plus particulièrement de l’alinéa 3 de l’article L 145-4 du Code de Commerce, d’une faculté de résiliation tous les trois ans, sous réserve de respecter un préavis d’au moins 6 mois.

D’où un « Bail 3/6/9 » :

• 3 et 6, au gré du preneur ;
• 9 au gré des deux parties.

Mais, après les 9 années, que se passe-t-il, concrètement ?

Le passage de ce cap peut avoir des conséquences aussi bien en termes de pérennité de l'engagement contractuel, que de modalités financières de la relation locative.

4 hypothèses sont à envisager.

1.   3, 6, 9… 0

A l’issue des neuf premières années du bail, le bailleur retrouve sa liberté, en quelque sorte.

Il a de nouveau le droit, dont il a été nettement privé auparavant, de mettre un terme unilatéral au bail.

Pendant ces 9 premières années, les motifs de rupture anticipée du bail, à l’initiative du bailleur, sont en effet limités :

• l’article L 145-4 alinéa 3 du Code de Commerce prévoit la possibilité, pour le bailleur, de résilier le bail à l’issue de chaque période triennale, dans les hypothèses suivantes :

- Le bailleur va construire, reconstruire ou surélever l'immeuble existant (articles L 145-18 et L 145-21 du Code de Commerce) ;

- Il veut réaffecter le local d'habitation accessoire aux locaux commerciaux (cas du bail mixte) à un usage d’habitation, si le preneur ne l’a pas fait (article L 145-23-1 du code de commerce) ;  ou

- Il veut exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain ;

• les cas de mis en œuvre de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial.

Si ces hypothèses ne se réalisent pas, à l’issue d’une période de neuf ans (en réalité au moins six mois avant l’issue de ladite période), le bailleur pourra donner congé au preneur, sans nécessairement lui proposer un renouvellement de son bail.

Il se retrouve alors sur un pied de « presque » égalité avec le preneur qui peut faire la même chose.

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