La mort dans les baux commerciaux
Entreprise et association
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Lorsque l’on exploite une activité commerciale, on pense généralement à assurer prioritairement son quotidien, puis, si tout se passe bien, son futur et celui de ses proches.
Mais, sur le chemin de la prospérité se trouve parfois l’infranchissable obstacle de la mort.
Qui pense aux conséquences de sa propre mort au jour où il signe, en tant que personne physique, un bail commercial, qui engage sur 3, 6, 9 ans, voire plus ?
Hormis le rédacteur d’acte avisé, qui évoquera le sujet tabou, peu de baux comportent des mentions sur les conséquences d’une situation qu’il est pourtant difficile d’éluder, que ce soit pour le bailleur ou le preneur.
I. Après la mort, qui reste-t-il ?
C’est l’article 1742 du Code civil qui parle le mieux du sujet : applicable en matière de baux commerciaux, il prévoit :
« le contrat de louage n’est pas résolu par la mort du bailleur, ni par celle du preneur ».
Le décès du preneur commercial ou de son bailleur ne met donc pas un terme au bail commercial.
Mais il est de nature à générer des interrogations légitimes sur la personne de ceux qui restent.
1.1. Le décès du bailleur
a) La première question qui peut se poser, principalement pour le preneur, est de savoir qui recevra les loyers, si le bailleur décède.
Lorsque les règlements ont lieu par virement, le preneur sera avisé de poursuivre ce mode de paiement, tant qu’il n’aura pas reçu de contrordre de la part des héritiers ou d’un notaire en charge de la succession.
Si les paiements ont lieu par chèque, le preneur aura tout intérêt à disposer de documents officiels permettant de justifier de la personne des héritiers (en particulier de l’existence d’un usufruitier, qui aurait vocation à appréhender les loyers).
A défaut, il versera les loyers entre les mains du notaire en charge de la succession et, s’il n’y en a pas (oui, ç’arrive encore de nos jours !), fera nommer judiciairement un administrateur, qui recevra les fonds pour le compte de la succession en cours de règlement.
b) A qui le preneur doit-il adresser les actes importants de la vie d’un bail commercial, une fois le bailleur décédé ?
Si le preneur souhaite, par exemple, faire délivrer un congé ou une demande de renouvellement de bail, à qui la transmettre, si le bailleur n’est plus ?