Bail d'habitation : délai de notification du congé par le bailleur

Le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier de justice. La date de réception d'une notification par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par l'administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire.

Tel est l'enseignement de l'arrêt du 13 juillet 2011 de la Cour de cassation.
En l'espèce, des particuliers avaient fait l'acquisition d'un immeuble sur lequel avaient été consentis deux baux à usage d'habitation. L'un des locataires n'avait pas déféré au congé qui lui avait été délivré antérieurement à la vente par la société gestionnaire du bien immobilier pour le compte des anciens propriétaires. Les acquéreurs de l'immeuble, arguant de l'irrégularité de ce congé, avaient assigné la société en réparation de leur préjudice.
Leurs prétentions furent rejetées par les juges du fond, aux motifs que le congé avait bien été notifié dans les délais légaux prévus par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
La Cour de cassation censure cette analyse.
La cour d'appel de Montpellier avait en effet estimé que les termes « réception du congé par le locataire » emportaient la connaissance par celui-ci de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le bailleur puisque l'article 15 précité fait état de la réception et non pas de la remise effective au locataire. Forte de cet argumentaire, la cour d'appel estimait donc que la présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception emportait connaissance du courrier par le destinataire. L'article 15 serait vidé de tout effet si la remise effective du courrier au locataire conditionnait l'effectivité du congé puisque cela reviendrait à laisser au seul locataire la maîtrise de la validité de ce congé, selon qu'il accepterait ou refuserait la remise effective de ce courrier.
Faisant une stricte et juste application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, la Cour de cassation censure l'arrêt d'appel en soulignant que la date de réception de la notification d'un congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par le service de la poste lors de la remise de la lettre à son destinataire.
Il convient donc que le congé ait été effectivement reçu par le locataire dans les délais légaux, c'est-à-dire que le locataire ait retiré le pli recommandé.
Compte tenu de l'insécurité juridique entourant ce mode de délivrance du congé, étant rappelé qu'une irrégularité du congé aura pour effet de reconduire le bail pour une nouvelle période triennale…, il est vivement recommandé aux bailleurs ou à leur conseil de faire signifier le congé par un huissier de justice, surtout en fin de délai.