Baux commerciaux : qui doit payer la taxe foncière ?
Immobilier et logement
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Comme chacun sait désormais, la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 (dite loi « Pinel ») a introduit quelques nouveautés dans le régime des baux commerciaux, d'application immédiate pour certaines et différées pour d'autres, notamment dans l'attente d'un décret d'application.
La question qui brûla rapidement les lèvres des spécialistes et qui donna quelques sueurs froides aux bailleurs, fut de savoir si la liste des charges, impôts, taxes et redevances "qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire", prévue par le nouvel article L.145-40-2 du Code de Commerce, et que le décret d'application devait dresser, allait interdire aux bailleurs la possibilité, entre autres, de faire supporter à leurs preneurs le coût de la taxe foncière.
Rappelons que cette taxe, calculée sur la base de la valeur locative cadastrale d'un bien immobilier donné, à laquelle sont déduits divers abattements, est fixée par les collectivités territoriales et devrait normalement (sauf stipulation contraire, donc...) être supportée par le bailleur, propriétaire du foncier en question.
Toutefois, quand il s'agit de baux commerciaux, la liberté contractuelle est souvent de rigueur.
Les parties au bail commercial pouvaient donc choisir si la taxe foncière était finalement assumée par l'occupant non propriétaire, à savoir le preneur à bail commercial, ou par le bailleur : en pratique, son imputation au preneur a souvent constitué l'exemple ultime de la force de négociation du bailleur.
Le décret n° 2014-1317 en date du 3 novembre 2014 est venu en réalité confirmer la situation antérieure.
I. Avant la loi Pinel : liberté (contractuelle), je crie ton nom
A. Le principe
En matière de baux commerciaux, si un certain nombre de règles relèvent de l'ordre public et qu'il ne peut y être dérogé, le contrat fait principalement la loi des parties.
Or, plusieurs contractants font souvent preuve d'une légèreté et d'une méconnaissance, regrettables mais certaines, au moment de signer le bail, certains preneurs, en particulier, venant rapidement à s'en mordre les doigts.
Compte tenu de ce contexte de liberté assez large, les bailleurs de locaux commerciaux ont naturellement été tentés par l'envie de faire supporter à leurs preneurs l'intégralité des charges annexes à la propriété du bien loué.
On a parlé alors de "baux triple net", à savoir nets de charges, impôts et travaux rendus nécessaires par l'état de l'immeuble.
Au sujet des impôts, ont donc fleuri, dans les baux commerciaux, des clauses "balai", rédigées peu ou prou comme suit :
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