Les décisions votées lors d'une ag irrégulière peuvent être annulées mais ne sont pas inexistantes
Publié par Caroline YADAN PESAH le 24/01/2014 - Dans le thème :
Immobilier et logement
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Cass. 3e civ. 13 novembre 2013 n° 12-12.084 (n° 1325 FS-PB)
Lorsqu'une décision est votée lors d'une assemblée générale d'un syndic de copropriétaire, convoquée irrégulièrement et que cette irrégularité ne porte pas sur un vice grave, cette assemblée n'est pas inexistante mais peut être annulée dans le délai de deux mois à compter de sa notification.
Il me semble qu'on doit réserver la qualification d'assemblée informelle à une réunion spontanée de tous les copropriétaires pour traiter d'une question urgente. Il s'agit de petites copropriétés. Les principes fondamentaux des assemblées sont respectés : en particulier les copropriétaires savent de quoi on va parler (la réparation urgente d'une chaudière), ils ont été informés de la réunion et de toute manière ils sont tous présents ou représentés, enfin après débat il y a un vote. Un procès verbal est établi.
La différence avec une assemblée régulière est que le formalisme procédural n'a pas été respecté : en particulier celui des convocations.
Les principes fondamentaux des assemblées nous viennent de l'antiquité grecque : (1) information préalable des participants (date, lieu et ordre du jour de l'AG), (2) débat sur chaque question traitée et possibilité de participer à ce débat, (3) et scrutin.
Il y a inexistence de l'assemblée lorsque l'un au moins de ces principes n'a pas été respecté.
Il y a une bonne évolution de la jurisprudence sur ces points depuis une dizaine d'années après une période désastreuse. Toutefois on peut s'interroger sur la validation d'une assemblée à laquelle un copropriétaire n'a pas été convoqué. C'est certainement un double vice fondamental : il n'a pas pu faire valoir ses idées et, en même temps, la collectivité a perdu ainsi une source potentielle d'information. Le vote lui-même est entaché d'une irrégularité.