Responsabilité du diagnostiqueur en matière de vente immobilière

En préparation d'une vente d'un bien immobilier, de nombreux documents de diagnostic doivent être fournis. Ces documents obligatoires doivent être fiables et établis dans les règles de l'art puisqu'ils garantissent l'acquéreur contre certains risques ou dangers. Pour certains d’entre eux, le vendeur qui s’abstient de les remettre à l’acheteur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés, même si une clause du contrat de vente prévoit le contraire.

En droit, un diagnostic erroné engage la responsabilité de son auteur. C'est ce que rappelle l'affaire que vient de juger la Cour de cassation dans un arrêt du 8 juillet 2015 (13-26.686).

Dans cette affaire, un couple acquiert une maison d’habitation et entame des travaux importants et constate que la maison est carrément infestée de termites et autres insectes vivants. L’état parasitaire annexé à l’acte de vente faisait seulement état de « traces de termites et d’insectes xylophages sans activité ». Devant l'ampleur du phénomène confirmé par une expertise, le couple demande alors en justice la condamnation du diagnostiqueur qui a fourni l’état parasitaire erroné, à leur payer le coût des travaux de réparation des dégâts causés par les insectes. Les juges ont fait droit à leur demande.

Pour la Cour de cassation, l’état parasitaire annexé à l’acte de vente garantit l’acquéreur contre le risque de présence de termites. La responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée dès lors que le diagnostic n’a pas été réalisé dans les règles de l’art et qu’il se révèle erroné. En conséquence, le diagnostiqueur doit indemniser les acquéreurs du coût des travaux de réparation alors même que le diagnostic était en fait partiellement erroné. Il s'en déduit que le diagnostic doit être parfaitement fiable.

Extrait  de l'attendu principal:

"..Mais attendu qu’il résulte de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble garantit l’acquéreur contre le risque mentionné au 3° du deuxième alinéa du I de ce texte et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné ; qu’ayant relevé que les investigations insuffisantes de la société H... n’avaient pas permis que les acquéreurs soient informés de l’état véritable d’infestation parasitaire de l’immeuble et retenu que ceux-ci avaient été contraints de réaliser des travaux pour y remédier, la cour d’appel a déduit exactement de ces seuls motifs que les préjudices matériels et de jouissance subis par M. et Mme X... du fait de ce diagnostic erroné avaient un caractère certain et que la société M..., assureur de la société H.., leur devait sa garantie .."

 Me NJOYA

Barreau de Paris