Sous-louer des locaux commerciaux : comment faire ?

En ces temps de crise persistante, nombreux sont les commerçants et les sociétés qui partent en guerre contre les charges superflues et essaient de réduire des coûts prétendument incompressibles.

Pour ceux qui disposent de locaux d'une superficie supérieure à leurs besoins, la tentation est donc grande de sous-louer une partie desdits locaux, afin de réduire le poste « Loyers et charges locatives » de leur compte de résultat.

Or, en matière commerciale, le principe est qu'il est interdit de procéder à une sous-location totale ou partielle de ses locaux (article L.145-31 du Code de Commerce).

Cependant, il est possible d'y déroger, sous réserve de respecter scrupuleusement un certain nombre de règles.

I. PREMIERE CONDITION : UNE AUTORISATION DE SOUS-LOUER DONNEE PAR LE BAILLEUR

L'article L.145-31 du Code de Commerce prévoit effectivement que le bailleur peut renoncer à l'interdiction légale de sous-louer des locaux commerciaux, dans la mesure où cette renonciation est exprimée dans le bail (A) ou fait l'objet d'un accord extra-contractuel du bailleur (B)

A. L'autorisation de sous-louer, stipulée dans le bail

Cette autorisation, qui ne va pas de soi et qui, le cas échéant, doit être négociée par le locataire principal avec le futur bailleur avant la signature du bail, figurera donc expressément dans le contrat de bail.

Cette autorisation peut porter sur tout ou partie des locaux loués, voire ne concerner qu'une partie des activités pour l'exploitation desquelles les locaux ont été mis à disposition.

B. L'autorisation de sous-louer, exprimée hors contrat

Même sans clause d'autorisation expresse dans le contrat, le bailleur peut, au cas par cas, permettre au locataire principal à sous-louer.

Il pourra ainsi, le cas échéant, faire échec à une clause du contrat de bail qui interdit expressément la sous-location ou qui la soumet à différentes conditions (durée, forme de la sous-location, qualité du sous-locataire, etc...).

Il est conseillé de recueillir l'accord exprès du bailleur dans une telle situation. En effet, le silence du bailleur, lorsqu'il est appelé à concourir à l'acte de sous-location (cf. II ci-après), ne saurait valoir acceptation tacite d'une sous-location qui n'aurait pas été autorisée dans le contrat de bail.

Cette autorisation doit être antérieure à la sous-location, mais rien n'empêche une régularisation ultérieure.

A cet égard, il a pu être jugé que l'accord de sous-location pouvait se déduire de la mention « bon pour accord », apposée par le représentant du bailleur, sur une lettre qui lui avait été adressée par le sous-locataire en vue d'obtenir un accord exprès sur des travaux à effectuer dans les locaux concernés (Cour de Cassation, 3ème Ch. Civ., 8 avril 1992).

De même, la connaissance d'une situation de sous-location pendant de nombreuses années, si elle est démontrée, peut être opposée à un bailleur, qui viendrait à contester l'avoir autorisée : attention, néanmoins, car les tribunaux sont souverains dans l'appréciation d'une acceptation tacite du bailleur portant sur cette situation a priori illicite.

II. DEUXIEME CONDITION : L'APPEL DU BAILLEUR A INTERVENIR A L'ACTE

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