Préavis locatif: l'importance de la récéption du congé 3ème civ, 13 juillet 2011

Présentation : Pour se libérer d'un bail signé, il convient de donner son préavis ou délai congé afin de faire cesser tous effets au contrat de location. cette obligation existe,même si le locataire n'occupe pas le logement loué. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. Outre des délais strictes imposés au propriétaire et au locataire (I), les conflits résident fréquemment au regard du point de départ (II).

Pour se libérer d'un bail signé, il convient de donner son préavis ou délai congé afin de faire cesser tous effets au contrat de location.

cette obligation existe,même si le locataire n'occupe pas le logement loué.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

Outre des délais strictes imposés au propriétaire et au locataire (I), les conflits résident fréquemment au regard du point de départ (II).

I- Le préavis locatif et les délais légaux

A) Le préavis du locataire  peut intervenir à tout moment par lettre RAR ou par signification faite par voie d'huissier

Pour 3ème Civ, 13 juillet 2011, N° de pourvoi: 10-20478 a cependant jugé que le congé délivré par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ne produira ses effets que pour autant qu'il aura été remis à son destinataire.

La remise effective à la personne du congé restera donc  un point déterminant.

1°- Les délais à respecter

-- 1 mois , pour une  location en meublée, ou lorsque le locataire a plus de 60 ans et que son état de santé nécessite un déménagement rapide

-- pour un logement d'habitation vide: 3 mois, sauf exceptions.

L'article 12 de la loi du 6 juillet 1989 envisage "le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment", sous réserve de respecter certaines conditions de forme et de délai.

2°- l'absence de motivation nécessaire, sauf pour demander un congé écourté de un mois autorisé dans des situations exceptionnelles: art 15 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 NOR: EQUX8910174L

L'article 15§2 de la loi vise les situations exceptionnelles:

. l'obtention d'un premier emploi ( il faut entendre une première  affiliation à la sécurité sociale )

. la mutation volontaire ou non ( aucune distance n'est imposée pour le nouveau poste)

. la perte d'emploi ( perte d'un CDI, d'un CDD, d'une mission d'intérim, mais en aucun cas; une démission, de même que la cessation d'une activité libérale, la cession d'un fonds de commerce, ou la mise en disponibilité pour convenances personnelles...)

. le nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi

. locataires âgés de plus de 60 ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile

. bénéficiaires du revenu minimum d'insertion ou du Revenu de solidarité active (RSA)

-- dans les termes du contrat pour les locations en Résidence hotelière ou étudiante.
B)  Le préavis du bailleur ne peut intervenir qu'à la fin du bail par lettre RAR ou par signification faite par voie d'huissier

1°- Les délais à respecter

-- 3 mois , pour une  location en meublée

-- 6 mois, pour un logement d'habitation vide, (Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986)

Donc au moins six mois au moins avant l'expiration du délai de 3 ans.

2°- Les  motifs envisageables

- une reprise du logement pour y habiter soi-même (bailleur), ou pour y faire habiter un ascendant, un descendant, son partenaire PACSE, ou son concubin notoire depuis au moins 1 an.

3e Civ, 9 juin 1991, 3 ème Civ, 31 janvier 2001 n'ont pas hésité à condamner à des dommages et intérêts, pour le préjudice causé, le bailleur, lorsque postérieurement à la  résiliation du bail, il n'y n'a pas eu  d'occupation des locaux par le bénéficiaire de la reprise ( premier arrêt)  ou que l' occupation ne s'est pas faite à titre de résidence principale (second arrêt).

- arguer d'un motif légitime et sérieux, notamment l'inéxécution par le locataire de l'une de ces obligations, non paiement des loyers...,

- pour vendre,

Le préavis devra alors respecter de strictes conditions de forme sous peine de congé NUL en droit, puisque le locataire a un droit de préemption.

Il conviendra de reproduire les 5 alinéas de l'article 15, chapitre II, de la loi du 6/7/89 lors de la notification dudit préavis.

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