Sous-louer sans l'accord du proprietaire: un risque qui a un cout.

L'article 1709 du code civil définit le bail comme "un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps en contrepartie d'un prix." Le bail d'habitation est soumis à un régime spécifique issu de la loi "Mermaz" n° 89-462 du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 du 6 juillet 1989 modifiée en partie par la Loi SRU du 13 décembre 2000 . Le bail est un contrat écrit. L'Article 8 de la loi précitée prévoit que: "Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation. Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location." L'article L. 145-31 du Code de commerce repris dans le code des baux, pose le principe d' interdiction de la sous-location : « Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute-sous-location totale ou partielle est interdite ». A cet effet, le bail comportera le plus souvent une clause qui prohibe le recours à la sous-location. Quel est le sens de cette interdiction et quelles en sont les conséquences ?

I- Une interdiction clairement posée

A) La sous location ne fait pas disparaître le locataire principal.

1°- notion

Un locataire principal conclura  un second bail , soit sur la totalité  des lodaux, soit sur une partie en concédant  une utilisation, la jouissance à un sous-locataire.

Nous sommes en présence de 2 liens juridiques :

- une relation contractuelle entre un bailleur et un preneur,
- une relation contractuelle ( expres ou tacite ) entre un preneur et un sous-locataire.

2°- une distinction s'impose entre sous-location et quelques  autres notions

--la sous-location n'est pas une  colocation, laquelle, vise un contrat  unique de location  entre un propriétaire et plusieurs locataire.

-- la sous-location ne doit pas se confonde  avec une cession de bail, laquelle, porte simplement  modification de locataire.

-- La sous-location n'interdit pas d’héberger ponctuellement des proches et ce même si les occupants payent une partie des frais avec le locataire  (électricité, gaz, téléphone, charges locatives…).voir II-C)

B) Une prohibition légale

1°- dans un but de protection des droits du locataire

L'article 8 de la Loi du  6 juillet 1989 la prohibe  dans le but de favoriser l'accès au logement locatif aux familles, tout en préservant les locataires.

Une sous-location, sera considérée comme contraire à l'optique de la loi, à partir du moment où l'on considère qu'un locataire qui sous- loue ne rentre plus dans le besoin d'une protection.

2°- dans un but similaire en matière de bail commercial

Au regard du statut protecteur des baux commerciaux, ( durée, plafonnement du loyer, renouvellement, indemnité d'éviction etc...)

L'Article L 145-31 du code de commerce dispose:
Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.En cas de  sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte.Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d'accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d'Etat, en application des dispositions de l'article L. 145-56.
Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s'il entend concourir à l'acte. Si, malgré l'autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s'il omet de répondre, il est passé outre.
Article L 145-32 du code de commerce

Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire. Le bailleur est appelé à concourir à l'acte, comme il est prévu à l'article L. 145-31.

3°- L'exception :  ll'accord écrit donné par le bailleur

La loi envisage que l'autorisation du bailleur devra être écrite.

Le locataire devra formuler sa demande par RAR, pour faire connaître les raisons de la sous-location souhaitée, son point de départ et le montant du loyer.Le propriétaire.
L'accord devra porter sur le point de départ du contrat, la durée et le montant de loyer qui ne pourra  être supérieur au montant du loyer principal payé par le locataire .

Les parties envisageront aussi les modalités de paiement (période et conditions ) et leurs  obligations réciproques ( ex formes, délais ).

A défaut le propriétaire pourrait en demander la différence.

Si le bailleur refuse  la sous-location, il notifiera son refus dans les quinze jours de la réception de la lettre , étant précisé quesi le locataire passe outre ce refus, le bailleur pourra le congédier sans motif.

II- Les conséquences en cas de sous-location non autorisée: Résiliation de bail et expulsion du locataire et du sous-locataire...

A) Les possibilités d'action pour le propriétaire en cas de non respect de son interdiction de sous-louer.

Transgresser le refus du propriétaire, c'est se mettre en danger .

1°- mise en danger du sous-locataire: sans droit ni titre

Celui-ci  n'est lié par aucun contrat et peut partir quand il veut puisque considéré comme occupant sans droit ni titre.

Il ne pourra bénéficier des avantages issus de la  loi du 6 juillet 1989 ( ex droit de racheter le logement en cas de vente, quittances,)  ou d'aides au logement ( ex APL).
S'il a été maintenu dans les lieux, à l' insu d'un  propriétaire, avec lequel il n'a aucun lien juridique, il ne pourra se maintenir dans les lieux.Il pourra se faire expulser à tout moment...

2°-mise en danger du  locataire principal 

le locataire en titre, prend le risque de perdre son logement :

Il faut savoir que bail  interdit presque toujours la sous-location sous peine de résiliation.

de ce fair un  propriétaire pourra  user de la procédure d'expulsion du sous-locataire ou/et demander la résiliation du bail.

Le cas échéant à l'échéance du bail, il pourra agir aussi en donnant congé au locataire  étant rappelé  que  le locataire perd son droit au renouvellement du bail.

Tout cela suppose que le propriétaire a fait consater l'infractionet fasse  signifier  par le biais d'un huissier de justice une sommation de respecter les clauses du bail.

Il n'aura aucun moyen de poursuivre en recouvrement ou en expulsion le sous-locataire.

De la même façon en cas de responsabilité de son sous-locataire.

B) Les conséquences liées à une sous-location consentie par le bailleur*

Le sous-locataire sera tenu de respecter les obligations du locataire principal qui  restera responsable solidairement des agissements fautifs y compris des manquemennts de son sous-locataire. ( troubles de voisinage, tapage nocturne...) Il aura ainsi intérêt à souscrire une assurance personnelle au titre des risques locatifs, et une assurance "recours complémentaires"

Rappelons que le sous-locataire n'a aucun lien juridique avec  le bailleur.

En outre, bien qu'un lien juridique entre le bailleur et le sous locataire ne peut exister, il faut relever l'exception significative permise en cas de lacune de paiement du locataire principal, qui permet au propriétaire, par le biais de l'action directe  de  percevoir les "sous loyers" directement à l'encontre du sous-locataire.

C) Les moyens de défense en cas de sous-location injustifiée opposée au regard de la situation

Le propriétaire ne peut interdire le locataire d'héberger à titre gratuit les personnes de son entourage.

De ce fait, les membres proches de la famille du locataire, tels que  ses enfants, ne sont pas concernés par l'interdiction faite à des tierces personnes.La défense d'engoufrera dans cette brêche souvent, ou plaidera aux amis de passage....

3° civ. 5 mai 1993 a posé le principe du  « droit d'heberger la personne de son choix »

3° civ. 6 mars 1996, l'article 8-1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'Homme et des Libertés fondamentales prévoit que « toute personne a le droit au respect de sa vie privée et de sa correspondance" C'est au visa de ce texte qu' une  clause portée dans un bail de l'Opac de Paris stipulant que « les locaux ne pouvaient être occupés que par le locataire et ses enfants » a été jugée comme violant l'article 8-1 précité.

Mais attention, prêter son logement à un membre proche de la famille  locataire suite à une mutation professionnelle, pourrait  être considéré comme un manquement à l'obligation d'occuper personnellement les lieux ...

La sous location non autorisée représente une prise de danger non calculée pour le locataire , qu'il vaudrait mieux éviter.

Aux risques classiques de résiliation, expulsion s'ajoutent des aléas d’assurances pour toute sous-location non déclarée, puisqu'en cas d'accident, le locataire ne pourra pas obtenir réparation de son sous-locataire.

A l'expiration du bail principal, le propriétaire n'est tenu au renouvellement que s'il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location. de la même façon   si, en cas de sous-location partielle, les lieux, objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible, y compris  dans la commune intention des parties.
Demeurant à votre disposition.
Maître HADDAD Sabine

Avocat à la Cour