La copropriété

2. 1. Le syndicat des copropriétaires

La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui possède des droits et des obligations.

C'est une personne juridique distincte de celles de ses membres. Le syndicat peut donc, en tant que tel, agir en justice et être responsable des ses actions.

Le syndicat exerce son pouvoir d'administration par l'intermédiaire du syndic. Les décisions qu'il prend en assemblée générale (une fois par an minimum) sont donc exécutées par le syndic.

Le syndicat, ayant la personnalité morale, peut être poursuivi en justice en cas de dommages causés à des copropriétaires, locataires ou à des tiers.

Le syndicat peut notamment être tenu responsable des dommages causés pour vice de construction, défaut d'étanchéité des murs, pour défaut d'entretien des parties communes et mauvais fonctionnement des équipements collectifs et plus généralement par le syndic, dans le cadre de ses fonctions.

La souscription d'emprunts par le syndicat :

L'article 26-4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que l'assemblée générale peut à l'unanimité des voix des copropriétaires, décider la souscription d'un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires pour le financement de travaux votés concernant les parties communes, pour la réalisation de travaux d'intérêt collectif sur parties privatives ou la réalisation d'actes d'acquisition conformes à l'objet du syndicat et régulièrement votés. Par dérogation à ces dispositions, la majorité simple des voix de tous les copropriétaires ou la majorité renforcée des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix, peut suffire. En effet :

• l'assemblée générale peut, à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux concernant les parties communes ou de travaux d'intérêt collectif sur parties privatives, voter la souscription d'un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires lorsque cet emprunt a pour unique objectif le préfinancement de subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation des travaux votés ;
• l'assemblée générale peut, à la même majorité que celle nécessaire au vote soit des travaux concernant les parties communes ou de travaux d'intérêt collectif sur parties privatives, soit des actes d'acquisition conformes à l'objet du syndicat, voter la souscription d'un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d'y participer.

Les copropriétaires qui décident de participer à l'emprunt doivent notifier leur décision au syndic en précisant le montant de l'emprunt qu'ils entendent solliciter, dans la limite de leur quote-part des dépenses. La notification au syndic doit intervenir dans le délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale pour les copropriétaires opposants ou défaillants et, pour les autres copropriétaires, à compter de la tenue de l'assemblée générale.

L'article 26-5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que le contrat de prêt conclu dans le cadre de l'article 26-4 de la loi précitée, ne peut être signé par le syndic avant l'expiration du délai de recours de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale.

Afin de sécuriser les copropriétaires, l'article 26-6 prévoit que le montant de l'emprunt qui ne peut excéder le montant total des quotes-parts de dépenses des copropriétaires décidant d'y participer, est versé par l'établissement bancaire au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic. Seuls les copropriétaires bénéficiant de l'emprunt sont tenus de contribuer à son remboursement au syndicat et au paiement au syndicat des intérêts, frais et honoraires y afférents.

En cas de la mutation entre vifs du lot d'un copropriétaire bénéficiant de l'emprunt mentionné à l'article 26-4, les sommes restant dues par le copropriétaire au titre du remboursement de l'emprunt ainsi que du paiement des accessoires deviennent immédiatement exigibles. Toutefois, en cas d'accord du prêteur et de la caution, l'obligation de payer ces sommes peut être transmise au nouveau copropriétaire avec son accord. Le notaire informe le syndic de ces accords. Les copropriétaires qui entendent bénéficier de cette possibilité doivent, à peine de forclusion, notifier leur décision au syndic dans le délai de 2 mois suivant la notification du procès-verbal d'assemblée générale.