La défiscalisation immobilière: les lois Robien, Borloo et Scellier

La loi Scellier a été créée dans l'idée de remplacer progressivement les régimes Robien et Borloo qui ont cessé de s'appliquer à la fin de l'année 2009. Elle a été mise en place par la loi de finance 2009 et a été modifiée par la loi de finances 2010.

Le dispositif de la loi Scellier est applicable aux opérations effectuées à partir du 1^er janvier 2009.

En effet, l'investisseur qui souhaitait acheter un bien le 25 mars 2009 avait le choix entre 3 régimes différents de défiscalisation :

· Le Robien Recentré

· Le Borloo Neuf aussi appelé Populaire

· Et le dispositif Scellier.

Désormais, seul le Dispositif Scellier s'applique. L'investisseur n'a donc plus à opter pour l'un de ces régimes.

Le mécanisme posé par la loi Scellier est bien différent des deux précédents. En effet, au lieu d'imputer un déficit foncier sur la base imposable du contribuable (dispositifs Robien et Borloo), le dispositif Scellier propose quant à lui comme avantage fiscal, une réduction d'impôt.

Le point positif de ce changement de mode de défiscalisation est que le contribuable, indépendamment de sa tranche d'imposition, pourra bénéficier de l'avantage fiscal.

Les conditions afin de bénéficier de ce régime sont les mêmes que celles posées pour les deux régimes Robien et Borloo.

3. 1. Les avantages fiscaux de la loi Scellier

La loi Scellier permet de bénéficier d'une réduction d'impôt, ce qui est particulièrement intéressant pour les particuliers.

Le montant de la réduction d'impôt : La loi de finances de 2010 a réduit de taux de crédit d'impôt sur le revenu accordé aux contribuables qui acquièrent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, afin de le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans.

Ainsi le taux de la réduction d'impôt est ramené à :

- 25 % pour les logements acquis ou construits en 2009 et en 2010 
- 15 % pour les logements acquis ou construits en 2011 
- 10 % pour les logements acquis ou construits en 2012 

En revanche, pour les logements répondant à une norme plus exigeante que la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation), le taux de la réduction d'impôt est majoré de 10 points pour les logements acquis ou construits en 2011 et 2012.

Ces pourcentages seront appliqués sur le prix de revient du bien immobilier dans la limite de 300 000 €.

ATTENTION: Depuis la loi de finances pour 2011, à compter du 1er avril 2011, la réduction d'impôt pour l'investissement locatif est rabotée de 10 %, à condition d'avoir une réservation certaine avant le 31 décembre 2010.

Pour les logements ne respectant pas la norme basse consommation (BBC), la réduction passe de 25 % (contre 15 %) au 1er février 2011 et à 13 % au 1er avril 2011. Pour les logements BBC, la réduction passe de 25 % (contre 22 %) au 1er avril. Les plafonds de loyer du dispositif sont abaissés.

La loi de finances pour 2012 a encore baissé ces réductions d'impôts. Ainsi,  la réduction d'impôt applicable est désormais de 18% pour les logements BBC et de 9% pour les logements non BBC. 

Important : Ce dispositif ne peut être utilisé qu'une seule fois par an et par contribuable.

Pour bénéficier de cette réduction d'impôt très alléchante, l'investisseur doit aussi louer le logement pendant au moins neuf ans à titre de résidence principale d'un locataire et se conformer à des plafonds de loyer selon la zone géographique dont dépend le logement.

La réduction d'impôt sera imputable chaque année pendant 9 ans de manière linéaire, c'est-à-dire que la réduction sera chaque année de la même somme.

Remarque : comme le dispositif Loi Borloo, à l'issue de la période initiale de 9 ans, le propriétaire peut choisir de renouveler son engagement pour une période de 2 fois 3 ans.

Cela portera donc la durée de l'engagement à un maximum de 15 ans. Ainsi, la réduction s'élèvera pour les années 2009 et 2010 à un maximum de 37% du montant investit, pour l'année 2011 à un maximum de 22% et pour 2012 à un maximum de 15%.

Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de la même année, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes, jusqu'à la 6e inclusivement.

Cette faculté de report est subordonnée au maintien de la location du logement au cours des années concernées (L. n° 2009-1673 du 30 décembre 2009, art. 82). Cette mesure prendra donc effet, au plus tôt, à compter du 1er janvier 2018, ce qui ne lui confère aucun caractère de rétroactivité. En effet, elle ne peut s'appliquer qu'à l'expiration de la période d'engagement de location minimale de 9 ans, dès lors que, pendant cette période de 9 ans, le logement doit nécessairement être donné en location pour ouvrir droit à l'avantage fiscal.

La loi Scellier permet donc :

· Une réduction d'impôt entre 25% et 10% sur 9 ans étalée de manière linéaire.

· Lorsque la réduction d'impôt est plus importante que l'impôt à payer, alors la différence pourra être reportée sur les 6 années suivantes.

· Il n'y a aucun plafond de ressource, le propriétaire peut louer son bien à la personne de son choix (sauf membre du foyer fiscal).

· Cependant, il existe un plafond de loyer variable en fonction de la zone d'implantation de l'immeuble.

· Il convient de noter que la Zone C ne peut pas faire partie du dispositif de la loi Scellier. En effet, seules les zones A, B1 et B2 y sont éligibles.

Remarque: à partir de janvier 2011, les loyers ont été revus à la baisse de 14 % en zone B1 et B2 et de 26 % en zone A. Une zone supplémentaire a même été créée, la zone A bis (arrêté du 10 décembre 2010) pour mieux coller au marché de la région parisienne. Le loyer plafond ne peut plus, désormais, dépasser 21,70 euros le mètre carré par mois en zone A bis, 16,10 euros en zone A, 13 euros en zone B1 et 10,60 en zone B2.

· De plus les immeubles dont le droit de propriété est démembré ne sont pas éligibles au dispositif de la loi Scellier.

· Mais aussi, la loi Scellier est compatible avec la loi Borloo et la déduction forfaitaire de 30%. Cependant, elle est totalement incompatible avec le dispositif Robien, le cumul des deux types d'avantages est impossible.

Les justificatifs à fournir :

Un rescrit du 5 janvier 2010 précise que, s'il s'agit d'un logement que le contribuable fait construire, il doit déposer la demande de permis de construire du logement concerné, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. Du respect de cette condition dépend l'avantage fiscal.

Afin que l'administration puisse s'assurer que la demande de permis de construire ait bien été déposée entre ces deux dates, les contribuables doivent tenir à la disposition de l'administration, la copie du dépôt de la demande de permis de construire, accompagnée des pièces attestant de leur réception par l'administration.

En outre, l'article 2 quindecies A de l'annexe III au Code général des impôts, modifié par le décret du 8 juillet 2009, prévoit que les contribuables sont tenus de joindre à leur déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble une copie de la déclaration d'ouverture de chantier et de la déclaration d'achèvement des travaux, accompagnées des pièces attestant de leur réception en mairie.

Récapitulatif des documents à fournir, sous peine de perdre le bénéfice du dispositif Scellier:

- une copie de la déclaration d'ouverture de chantier

- une copie de la déclaration attestant de l'achèvement et la de conformité des travaux

- une copie du dépôt de la demande de permis de construire