La société civile immobilière: SCI

Les articles 1832 et suivants du Code civil prévoient les dispositions applicables aux sociétés en général.

Cet article dispose en effet que « la société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d'affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l'économie qui pourra en résulter. Elle peut être instituée, dans les cas prévus par la loi, par l'acte de volonté d'une seule personne. Les associés s'engagent à contribuer aux pertes».

La SCI est une société soumise au régime des sociétés de personnes, l'impôt est calculé au niveau de la société mais il est payé par les associés personnes physiques au titre de leur impôt sur le revenu.

En revanche, les associés de la SCI peuvent choisir de faire opter la société pour l'impôt sur les sociétés. Dans une telle hypothèse, le résultat est déterminé au niveau de la société et l'impôt sur les sociétés est payé directement par la société, et non par les associés comme cela peut être le cas dans une SCI soumise à l'impôt sur le revenu.

La SCI est la forme de société la plus en vogue pour réaliser des investissements immobilier entre membres d'une même famille. Elle constitue aussi un outil formidable de gestion et de transmission du patrimoine immobilier.

La constitution de la société civile immobilière nécessite de réunir des conditions de fond et des conditions formelles.

1. 1. Conditions de fond de la SCI

Le rédacteur des statuts de la société civile immobilière doit être très vigilant. En effet, le code civil, dans les articles 1845 et suivants, envisage peu de règles impératives. Dès lors, une grande liberté statutaire est offerte aux associés de la SCI.

L'objet social de la société civile immobilière doit être défini de façon précise, sans être trop large. Cependant, l'objet de la SCI doit impérativement être civil, et il ne doit pas comporter d'éléments relatifs à des actes de commerce. En effet, les associés ne peuvent pas insérer dans l'objet social, l'achat et la revente d'immeubles par exemple. L'achat pour revendre est une activité commerciale et de ce fait la société civile immobilière serait d'office imposée à l'impôt sur les sociétés.

Les associés doivent donc rédiger se proposer de réaliser un objet purement civil, par exemple il peut s'agir de : « La société a pour objet :

L'acquisition, l'administration et la gestion par location ou tout autre moyen de tous immeubles, bien immobiliers, parts de sociétés civiles immobilières, détenus en pleine propriété, nue propriété ou usufruit, l'aliénation sous forme de vente ou d'apport de tout ou partie des biens composant l'actif social, dans la mesure ou ces actes ne constituent pas des actes de commerce.

Et plus généralement, toutes opérations financières, mobilières et immobilières, pouvant se rattacher directement ou indirectement à l'objet social, sans en modifier le caractère civil ».

Nous vous invitons à télécharger gratuitement le modèle des « statuts de société civile immobilière (SCI)» sur notre site Documentissime.

La SCI doit en outre comporter au minimum deux associés. Il peut s'agir de personnes morales ou de personnes physiques. Aucune condition de capacité n'est requise pour les associés de la SCI. Ainsi, des mineurs ou des incapables peuvent être associés de la SCI.

La société civile immobilière constitue alors un outil de transmission du patrimoine puisque il est possible d'associer des enfants mineurs à la société des parents.

Un fonctionnaire, ou un officier public peut être associé d'une société civile immobilière, puisque les associés n'ont pas la qualité de commerçants, de même que deux époux peuvent être associés au sein de la même SCI.

Le nombre d'associés dans une SCI n'est pas limité, comme cela peut être le cas dans la SARL.

Le capital social de la SCI est composé de parts sociales, celle-ci ne sont pas admises à la négociation sur un marché réglementé.

Elles ne sont pas non plus librement cessibles et transmissibles, ainsi l'agrément des autres associés de la SCI doit être recueilli afin de céder les parts à un tiers.

En effet, la société civile immobilière est une société de personne dans laquelle la personnalité des autres associés est primordiale. La décision de constituer une SCI repose plus sur la personnalité des autres personnes, que sur le montant des capitaux qu'ils peuvent investir.

De ce fait, afin de conserver le caractère fermé et « familial » de la société, l'agrément des cessions de parts sociales est nécessaire. Ainsi, les associés restants dans la société peuvent agréer ou non le cessionnaire des parts sociales.

Il résulte des articles 1843-4 et 1869 du Code civil que dans tous les cas où sont prévus la cession des droits sociaux d'un associé, ou le rachat de ceux-ci par la société, la valeur de ces droits est déterminée, en cas de contestation, par un expert désigné, soit par les parties, soit à défaut d'accord entre elles, par ordonnance du président du tribunal statuant en la forme des référés et sans recours possible. Le pouvoir de désigner un expert chargé de l'évaluation des droits sociaux appartient au seul président du tribunal (Cass. 3e civ., 28 mars 2012, n° 10-26531).

Le retrayant n'est pas empêché de céder ses parts sociales, puisque la société peut proposer un prix de rachat des parts sociales en vue de les annuler. A défaut, la société peut proposer aux associés restants d'acquérir les parts du retrayant au prorata de la quote-part qu'ils détiennent dans le capital social.

Le capital social est fixé librement dans les statuts, il n'y a pas de capital social minimal dans une SCI. Les associés fixent donc librement le capital social qu'ils jugent nécessaire pour l'accomplissement de l'objet social.

De plus, aucun délai minimal n'est fixé pour libérer le capital social souscrit par les associés, comme cela est le cas dans une SARL (les associés doivent libérer le capital souscrit dans un délai de 5 ans).

Cependant, les associés devront prendre garde à ne pas fixer un capital social trop dérisoire compte tenu de l'activité projetée.

En effet, le capital social est le gage des créanciers de la société, et bien souvent si le capital est trop faible, les banquiers exigeront la caution personnelle des dirigeants, ou des associés.

De même, la fixation d'un capital social trop faible pourrait engager la responsabilité des dirigeants en cas de faillite de la société.

Les apports sont réalisés par les associés :

- Apports en numéraire, l'argent est alors déposé sur un compte de société en formation auprès d'une banque.

- Apport en nature d'un bien appartenant à l'associé. Cependant, dans l'hypothèse d'un apport en nature il faudra désigner un commissaire aux apports chargé d'établir un rapport sur l'évaluation du bien apporté. L'apporteur est dispensé de désigner un commissaire aux apports si la valeur du bien apporté n'excède pas 7500 euros, ou bien si les apports en nature ne représentent pas plus de la moitié du capital social.

- Apport en industrie, dans ce cas l'entrepreneur apporte à la société un savoir faire particulier, mais cet apport ne concoure pas à la formation du capital social. Cependant, l'associé apporteur en industrie participe aux décisions sociales et il a droit aux dividendes dans les mêmes proportions que l'associé qui a le moins apporté. Cette répartition peut faire l'objet d'une clause particulière dans les statuts.

Pour en savoir plus sur les différents types d'apports et les modalités pratiques de la réalisation de l'apport, nous vous invitons à vous reporter à la fiche « Les apports en société » sur notre site Documentissime.

Cependant, il faut noter que les apports en nature doivent être intégralement libérés par l'apporteur lors de la constitution de la société, ce qui n'est pas le cas pour les apports en numéraire.

En effet, l'apporteur peut choisir de libérer l'apport en numéraire au gré des besoins de la société, et il n'y a pas de délai maximal pour libérer les parts sociales souscrites.