La société civile immobilière: SCI

La gestion quotidienne de la SCI est assurée par un gérant désigné par la communauté des associés, ce gérant peut voir sa responsabilité recherchée en cas de faute de gestion.

De même, les associés prennent collectivement les décisions se rattachant à la vie sociale de la société, et doivent se prononcer par exemple sur certaines conventions intervenues entre le gérant et la société.

2. 1. La gérance de la SCI

La direction de la société à responsabilité limitée est assurée par un ou plusieurs gérants, les statuts déterminent librement leur nombre ainsi que leurs prérogatives. Le gérant peut être choisi parmi les associés mais il peut s'agir d'un tiers librement choisi par les associés.

Cette hypothèse est assez fréquente lorsqu'un groupe de personnes souhaite investir des fonds dans une activité, sans pour autant avoir à assumer la gestion opérationnelle de la société.

Il peut y avoir un ou plusieurs gérants.

Par exemple, si la société est constituée entre deux époux, les deux associés peuvent être cogérants.

Aucune disposition législative ou réglementaire n'empêche tous les associés d'être gérants. Cependant, pour des raisons d'organisation et de responsabilité, il faudra définir clairement dans les statuts les prérogatives de chaque gérant.

Le gérant peut être une personne physique, mais il peut s'agir aussi d'une personne morale.

Ainsi, si l'un des associés est une personne morale et qu'elle souhaite exercer la gérance de la SCI, il faudra désigner un représentant personne physique.

Le gérant, s'il ne détient pas la majorité du capital de la SCI peut être titulaire d'un contrat de travail, à condition de justifier de fonctions techniques distinctes de l'exercice de son mandat social.

Le gérant est désigné soit par les statuts, soit par un acte ultérieur. En général, un premier gérant est désigné par les statuts pour une durée fixe, et ensuite son mandat est renouvelé lors d'une assemblée générale des associés.

Sauf clause statutaire particulière, le gérant est désigné pour la durée de la société.

Le gérant est désigné dans les conditions prévues pour l'adoption de décisions ordinaires, à la majorité simple, sauf si une majorité plus élevée est prévue par les statuts.

Ainsi, un associé disposant de la moitié des parts sociales plus une est assuré d'être désigné en tant que gérant de la société.

En outre, les statuts de la société peuvent prévoir d'attribuer chaque année au gérant associé, une partie des bénéfices de la société à titre de rémunération. Mais la Cour de cassation dans un arrêt du 31 janvier 2012 admet la possibilité d'une renonciation tacite du gérant à sa rémunération. En effet, elle énonce que : "la renonciation à un droit peut être tacite dès lors qu'elle résulte d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer". Car, rajoute-t-elle, "l'approbation constante et répétée de ces comptes annuels traduisait, de façon implicite mais non équivoque, la renonciation des consorts X. au bénéfice des dispositions statutaires".

Le gérant, même désigné pour la durée de la société n'est pas à l'abri de la révocation. Les associés peuvent décider de le révoquer (sauf si il possède 50% des parts sociales plus une) dans les conditions d'adoption des décisions ordinaires.

L'article 1851 du Code civil vient préciser les motifs de révocation du gérant : « Sauf disposition contraire des statuts le gérant est révocable par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales. Si la révocation est décidée sans juste motif, elle peut donner lieu à dommages-intérêts. Le gérant est également révocable par les tribunaux pour cause légitime, à la demande de tout associé. Sauf clause contraire, la révocation d'un gérant, qu'il soit associé ou non, n'entraîne pas la dissolution de la société. Si le gérant révoqué est un associé, il peut, à moins qu'il n'en soit autrement convenu dans les statuts, ou que les autres associés ne décident la dissolution anticipée de la société, se retirer de celle-ci dans les conditions prévues à l'article 1869 (2ème alinéa) ».

Cependant en cas de révocation du gérant, les associés doivent exciper d'un juste motif.

Ce motif peut être tiré d'une faute de gestion, d'un manque d'assiduité du gérant, de sa légèreté ou sa désinvolture.

Toujours est-il que les associés doivent justifier de ce motif pour révoquer le gérant.

Si le gérant est révoqué sans juste motif, celui-ci pourra obtenir des dommages et intérêts afin de réparer le préjudice subi du fait de sa révocation sans juste motif.

De même, le gérant dont la révocation est envisagée par les associés devra pouvoir présenter sa défense, et répondre aux motifs justifiant de sa révocation.

En effet, la jurisprudence a pu considérer qu'il fallait respecter le principe du contradictoire pour la révocation des dirigeants sociaux.

Si le gérant évincé n'a pas pu présenter ses observations préalablement à sa révocation, il pourra obtenir des dommages et intérêts pour réparer le préjudice résultant du non respect du droit de la défense.

Le gérant peut aussi faire l'objet d'une révocation judicaire pour une cause légitime (fautes de gestion, projets démesurés compte tenu des capacités financières de la société…), ce qui permet de trouver une alternative à l'inamovibilité de fait du gérant qui est associé majoritaire.

Même si le gérant détient plus de la moitié des parts sociales, celui-ci n'est pas à l'abri de la révocation. En effet, tout associé peut demander en justice la révocation du gérant de la SCI pour cause légitime.

Les pouvoirs du gérant

Il faut distinguer les pouvoirs du gérant vis-à-vis des tiers et vis-à-vis des associés de la SCI :

- A l'égard des tiers, le gérant engage la société pour tous les actes qui rentrent dans l'objet social.

De ce fait, il est très important de bien définir l'objet social de la société, puisque c'est cet objet qui va conditionner les pouvoirs du gérant. Les statuts peuvent prévoir de limiter les pouvoirs du gérant pour l'accomplissement de certains actes : emprunts, aliénation des immeubles….

Cependant, ces clauses limitatives des pouvoirs du gérant sont inopposables aux tiers, quand bien même ceux-ci en auraient eu connaissance et seraient de mauvaise foi.

Pour le cas où le gérant aurait violé une clause de limitation de ses pouvoirs, la société serait quand même engagée. Les associés pourraient seulement engager la responsabilité du gérant pour obtenir réparation du préjudice subi.

- A l'égard des associés, ce sont les pouvoirs qui définissent les pouvoirs du gérant et ceux des associés. Les clauses limitatives des pouvoirs du gérant, sont donc inopposables aux tiers, mais leur violation peut constituer un motif de révocation du gérant par les associés.

Si les statuts ne limitent pas les pouvoirs du gérant, ce dernier est réputé avoir tous pouvoirs pour accomplir l'objet social et représenter la société.