Le bail commercial

2. 1. Le droit au renouvellement du locataire

Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux loués. C'est donc au propriétaire du fonds de commerce de demander le renouvellement du bail au bailleur.
Il conviendra dans le cas d'une location gérance du fonds de commerce de s'assurer que le bailleur du fonds a bien demandé le renouvellement du bail en fin de période.

Dans un arrêt du 9 novembre 2011, la Cour de cassation a estimé que le droit au renouvellement du bail s'appliquait également aux locataires étrangers. En effet, il a été jugé que l'article L 145-13 du Code du commerce qui excluait les étrangers du droit au renouvellement du bail commercial constitue une discrimination illicite et contraire à l'article 1er du 1er Protocole additionnel à la CEDH. Aucun motif d'intérêt général ne peut justifier l'exclusion des étrangers au droit au renouvellement du bail commercial. (Cass. civ 3ème, 9 novembre 2011, n°10-302.91).  Néanmoins, la Loi Pinel du  18 juin 2014 abroge l'article L.145-13 du Code de commerce.

En fin de période de location le refus de renouvellement du bail par le locataire ou par le bailleur doit faire l'objet d'un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail commercial se poursuit par tacite prolongation au-delà du terme fixé par le contrat, pour une durée indéterminée. Les parties pourront alors mettre fin au bail à tout moment, moyennant le respect d'un préavis de 6 mois.

Depuis le 18 juin 2014, le congé peut être délivré par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extra judiciaire au choix des parties.Lorsque le congé prévu à l'article L.145-9 est donné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, la date du congé est celle de la première présentation de la lettre. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation (article L 145-10 du code de commerce).

Comme le congé par le bailleur, la demande en renouvellement doit être signifiée au bailleur par acte extrajudiciaire (acte d'huissier) ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Sauf stipulations ou notifications contraires de la part du bail commercial, la demande de renouvellement peut être aussi bien adressée au bailleur, ou à ses représentants, lesquels sont réputés avoir qualité pour la recevoir.

S'il y a plusieurs propriétaires des locaux commerciaux, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous.

Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus.

A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

Le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé ou dans la réponse à la demande de renouvellement, faire connaître le loyer qu'il propose.

La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.

Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

Toutefois, lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire.

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, moyennant le paiement au locataire évincé d'une indemnité dite « d'éviction » égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Cependant, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement de l'indemnité d'éviction :
- s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant, 
- s'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

Concernant le premier cas de refus de renouvellement, si le motif grave est légitime résulte, soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser.

La cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 28 octobre 2009 (Cass. civ 3ème, 28/10/2009), que l'absence ou l'insuffisance de motivation d'un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime sans offre d'indemnité d'éviction laisse subsister le congé mais également le droit pour le locataire de prétendre à une indemnité d'éviction. Le preneur dont le bail est résilié peut donc réclamer que les motifs graves et légitimes soient précisés ou énoncés et éventuellement les contester s'il estime qu'ils ne sont pas fondés. Cependant, le congé reste valable et le preneur doit quitter les lieux, avec ou sans indemnité d'éviction.

De plus, il a été jugé que l'indemnité d'éviction n'est pas due au locataire lorsque la destruction des locaux en raison d'un incendie a lieu après la date d'effet du congé (Cass. civ. 3ème, 29 juin 2011, n° 10-19975). La destruction totale du bien loué entraîne la résiliation de plein droit du bail commercial et la perte des droits contractuels du locataire.