Modèle de lettre
Lettre de mise en demeure préalable à congé du bail commercial avec refus d'indemnité d'éviction
Quand utiliser cette lettre de mise en demeure?
Vous êtes propriétaire de locaux commerciaux que vous louez à une entreprise. Vous avez conclu un bail commercial de 9 ans qui arrive bientôt à terme. Vous ne souhaitez pas renouveler le bail avec le locataire et vous envisagez de ne pas verser d'indemnité d'éviction dans la mesure où le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles (défaut de paiement du loyer par ex). Vous envoyez une mise en demeure préalable à l'envoi du congé.
Ce que dit la loi sur la mise en demeure et l'indemnité d'éviction
Les articles l. 145-9 et l. 145-17 et suivants du code de commerce déterminent les conditions de congé avec refus de renouvellement du bail commercial. Depuis le 18 juin 2014, le congé peut être délivré par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extra judiciaire au choix des parties, au plus tard 6 mois avant l'échéance du contrat (en principe la neuvième année). Lorsque le congé prévu à l'article L.145-9 est donné par LRAR, la date du congé est celle de la première présentation de la lettre.
A cette occasion, le bailleur peut refuser le renouvellement du contrat. En cas de motifs graves et légitimes, le bailleur ne sera pas tenu de verser une indemnité d'éviction au preneur. La cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 28 octobre 2009 (civ.3ème, 28/10/2009), que l'absence ou l'insuffisance de motivation d'un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime sans offre d'indemnité d'éviction laisse subsister le congé mais également le droit pour le locataire de prétendre à une indemnité d'éviction. Le preneur dont le bail est résilié peut donc réclamer que les motifs graves et légitimes soient précisés ou énoncés et éventuellement les contester s'il estime qu'ils ne sont pas fondés.
Cependant, le congé reste valable et le preneur doit quitter les lieux, avec ou sans indemnité d'éviction. Les motifs graves et légitimes ne peuvent être invoqués que si les faits se sont poursuivis ou renouvelés plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à les faire cesser. Cette mise en demeure doit être délivrée au plus tard 1 mois avant le congé et refus de renouvellement du bail commercial soit 7 mois avant le terme du contrat. La mise en demeure doit reprendre les inexécutions et manquements du locataire. Si le locataire prend des mesures suite à la mise en demeure, le non renouvellement du bail conduira le propriétaire à verser une indemnité d'éviction. En cas de contestation du congé et du refus de versement d'une indemnité, le locataire pourra saisir les tribunaux pour que le juge tranche le litige.
Nos conseils pour votre lettre
Vous devrez choisir un huissier de justice territorialement compétent afin de procéder à la signification de cette mise en demeure. Vous devrez indiquer à l'huissier de justice quelle est sa mission, et lui adresser, si possible, une copie du bail commercial original.
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Modifié le : 06/11/2014 11:19:51
Nombre de mots : 629
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