Avenant au compromis indispensable?
Achat-vente d'un bien immobilier
Nous avons signé un compromis de vente en tant que vendeur pour un bien immobilier situé en copropriété. Le notaire de l'acheteur s'est apercu a posteriori de l'existence d'une procédure juridique à l'encontre de la copropriété toujours en cours. Cette procédure n'apparait pas dans le compromis. Nous nous proposons de régler lors de la vente finale une somme correspondant au dédommagement en cas de perte du procès, avec en retour une mention de non recours de l acheteur des conséquences de la procédure. Notre notaire refuse cet arrangement et demande un avenant au compromis pour mentionner cette procédure , avec baisse de prix, et donc nouveau délai SRU, nouveau prêt immobilier pour l acheteur, et possibilité pour celui c de se rétracter à nouveau. Est ce vraiment la seule solution ?
Question posée le 13/11/2013
Par Franck
Département : Bouches-du-Rhône (13)
Bonjour,
L'article 1589 du Code civil dispose que la promesse de vente, autrement appelée "compromis de vente", vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.
Le compromis de vente permet aux parties de se mettre d'accord sur le bien, le prix, mais également sur d'autres éléments de la vente. Passé le délai de réflexion-rétractation de sept jours, il est convenu que la vente est parfaite : elle est donc considérée comme conclue, avant même la signature de l'acte authentique devant notaire.
Néanmoins, la jurisprudence a pu juger qu'une modification substantielle intervenue entre le compromis de vente immobilière et le contrat définitif de vente déclenchait pour l'acquéreur un nouveau délai de sept jours pour réfléchir et éventuellement se rétracter (Cass Civ. 3e, 26 sept. 2007). La modification sera considérée comme substantielle lorsqu'elle est déterminante du consentement de l'acquéreur, et uniquement dans ce cas. En d'autres termes, l'acheteur ne se serait pas engagé, ou alors se serait engagé pour un moindre prix, s'il avait eu connaissance de cette modification.
Dès lors, s'il est constaté un changement substantiel dans la vente, les parties devront retourner voir le notaire pour modifier le compromis. Si le changement n'est pas substantiel, l'avenant n'a pas lieu d'être.
Enfin, rappelons que nombre de charge et de responsabilité pèsent sur le notaire dans une procédure de vente immobilière. Il lui incombe en vertu de la loi, de purger tous les aspects de la vente et réunir les documents et attestation nécessaires comme le CU, les diagnostics obligatoires, le droit de préemption de la mairie, pour parfaire la vente.
Cordialement
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