Critères légaux de déplafonnement de loyers
bonjour, quels sont les critères légaux pour qu'un propriétaire puissent demander un loyer "déplafonné" lors d'un renouvellement de bail commercial ?
Question posée le 10/02/2011
Par Mickael
Département : Somme (80)
Bonsoir,
L'article L 145-34 du code de commerce dispose :
A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1' à 4' de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'il est applicable, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux mentionné au premier alinéa de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques.A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'il est applicable, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite reconduction, la durée du bail excède douze ans.
Les éléments mentionnés aux 1' à 4' de l'article L. 145-33 sont :
1 Les caractéristiques du local considéré (Ex : extension, réduction de surface, installation et amélioration des lieux) ;
2 La destination des lieux (Ex : Autorisation d'étendre ou de changer la nature du commerce) ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité (Il faut que la modification ait une incidence directe sur le commerce considéré Ex : augmentation de la population ou la création d'un parking)
Cordialement
Christophe PERRY
Après, il y a les moyens techniques légaux de détermination des critères des articles L-145 ', tels que définis par les articles R-145-2 à R-145-8 :
Les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :
1' De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2' De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3' De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4' De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5' De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.
Les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux.
Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l'habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d'habitation analogues faisant l'objet d'une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.
Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.
La Loi ne définit pas les facteurs locaux de commercialité. Néanmoins, un paradigme reposant sur un certain nombre d'objectivations permet une approche de véridiction :
α)- Y a-t-il des constructions nouvelles de bureaux, de boutiques et/ou d'habitations à proximité ?
β)- Ces nouvelles constructions ont-elles une influence directe sur le commercer considéré compte tenu de la concurrence des commerces dans le quartier ?
γ)- L'accroissement éventuel de clientèle est-il suffisamment important pour affecter durablement la commercialité des locaux ?
δ)- Y a t-il explosion ou au contraire baisse des prix en matière de location ?
ε)- Y a t-il tassement ou explosion du marché pour les cessions de fonds de commerce et de droits aux baux ?
φ)- Sommes-nous en situation de croissance économique ou de déprime économique dont les effets sont de mettre ou non sur le marché un grand nombre de locaux commerciaux dans le secteur ?
ζ)- La branche d'activité du locataire commerçant connaît-elle un malaise conjoncturel ou au contraire une extension ?
Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.
Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.
Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.
Est-il utile après tous cela de vous préciser qu'il convient de consulter un professionnel pour se faire assister ?
BORDEAUX 33000
étude : Etude Le FUR
Tél : 0556481347
Fax : 0556010360
Par Yael AMAR (Avocat)
Cher Monsieur,
Pour compléter les réponses circonstanciées de Maîtres LE FUR et PERRY j'attire votre attention sur l'accession aux travaux. En effet si vous avez réalisé des travaux dans votre local commercial et que votre bail expiré comportait une clause d'accession aux travaux, le bailleur peut réclamer un déplafonnement en se prévalant des améliorations apportées au local.
Espérant avoir répondu à votre question.
Cordialement
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