Bail précaire?
Bonjour,
Je suis sur le point d'acheter une maison avec un local commercial attenant. Je compte le scinder en deux pour y faire mon bureau et louer le reste (donnant sur la rue + vitrine) pour financer une part des remboursements de mon prêt. Actuellement mon activité est au ralenti car j'ai un enfant en bas âge.
Dans l'avenir (2/3 ans) je souhaite pouvoir récupérer cette partie de local louée pour développer mon activité. Je souhaite donc savoir de quelle manière louer ce local en gardant la possibilité de le récupérer d'ici quelques années.
Merci.
Question posée le 27/03/2011
Par Ciloup
Département : Bouches-du-Rhône (13)
Bonjour,
Au vu des éléments indiqués, (local commercial et tout particulièrement votre volonté de récupérer la partie du local louée dans les années à venir) il serait judicieux de consentir un bail en vertu de l'article L.145-5 du Code du commerce, qui prévoit des baux d'une durée de deux ans au maximum.
Article L145-5 (modifié par LOI n'2008-776 du 4 août 2008 - art. 44)
' Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans.
Si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.
Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.
Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier '.
Le bail précaire commercial permet ainsi de louer un local commercial tout en dérogeant à la réglementation sur les baux commerciaux (bail d'une durée de 9 ans) du fait de la durée limitée du bail (moins de 24 mois). Par ailleurs, le locataire ne peut se prévaloir de la propriété commerciale ou céder son bail, il ne peut pas non plus exiger un renouvellement. En contre partie il est d'usage que le loyer soit plus attractif.
Soyez toutefois très vigilant ! Si un bail précaire est renouvelé et que la durée totale (durée du premier bail plus durée du bail renouvelé) atteint 24 mois, il pourra être requalifié en bail commercial.
En effet, tout bail précaire maintenu au delà de 24 mois est automatiquement soumis aux règles régissant les baux commerciaux. En d'autres termes, un nouveau bail de deux ans en faveur du même locataire lui donnerait le droit à un bail de neuf années.
Ainsi, si le locataire est laissé en possession au-delà de la durée du bail, il peut avoir droit à un bail de neuf ans, avec toutes les conséquences que cela implique pour la protection du locataire:
- le bailleur n'a plus la possibilité de se séparer de son locataire avant la fin du bail, sauf quelques rares exceptions (faculté des articles L145-17, L145-18, L145-22, L145-24 pour motifs graves : construction ou reconstruction de l'immeuble, reprise pour habiter, obtenir un permis de construire) ;
- et le locataire peut revendiquer le paiement d'une indemnité d'éviction.
Important : afin d'éviter un tel cas de figure, le bailleur devra faire sommation au locataire de partir avant la fin du bail précaire et, en cas de maintien dans les lieux, assigner immédiatement son locataire en référé aux fins d'expulsion.
La signature d'un contrat de bail précaire n'implique pas de formalités particulières.
Il doit être prévu dans le bail l'usage (ou la destination) des locaux donnés en location. Cela peut être restreint à une seule activité (garagiste, coiffure, boulangerie-pâtisserie, profession libérale) on parle alors de bail activité spécifique ou alors sans restriction, on parle alors de bail tout commerce.
Vous pouvez enregistrer votre bail à la recette principale des impôts dont dépend le local loué, mais cela est une simple faculté. L'enregistrement donnera une date certaine à votre bail.
Il est rappelé que les services de l'enregistrement conservant un original de l'acte, il conviendra de prévoir un exemplaire supplémentaire si vous prévoyez cette formalité. Les autres exemplaires vous seront restitués par les services de l'enregistrement avec un tampon certifiant la date de dépôt.
A titre indicatif, le plan du bail précaire pourrait se décomposer de la manière suivante :
1. Identité des parties
2. Désignation
3. Destination
4. Durée
5. Loyer et indexation
6. Clause résolutoire
7. Dépôt de garantie
8. Charges
9. Prévention des risques
10. Assujettissement à la TVA
11. Garnissement
12. Obligations générales du preneur
13. Visite des lieux
14. Obligations générales du bailleur
15. Absence de droit au maintien dans les lieux du preneur
16. Indemnité
17. Élection de domicile
18. Frais et enregistrement
19. Pièces annexées
20. Signatures
S'agissant de la rédaction du bail, il est fortement conseillé de vous rapprocher d'un juriste ou d'un avocat spécialisé en la matière.
Cordialement.
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