Collectivité et bail commercial

Bonjour,

Les collectivités territoriales, les communes en particulier, peuvent concéder un bail commercial sur un bien relevant de leur domaine privé.

Ce contrat est soumis aux dispositions du Code civil. Bien qu'en la matière, le droit commun des baux continue de s'appliquer, un statut particulier, réglementé par le décret du 30 septembre 1953, vient y déroger sur certains points spécifiques.

Seuls les biens relevant du domaine privé peuvent faire l'objet d'un bail commercial par les collectivités territoriales. Si un commerce est installé sur le domaine public, c'est une simple autorisation d'occupation qui est délivrée ; celle-ci est précaire et révocable. Elle ne possède donc pas les garanties de stabilité offertes par le bail commercial.

Le décret du 30 septembre 1953 réglementant le statut du bail commercial s'applique exclusivement :
' aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité ;
' aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation du fonds de commerce ;
' aux baux des terrains nus sur lesquels sont édifiées des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal.

Attention : Pour conclure un bail commercial, le preneur doit être propriétaire du fonds de commerce qu'il exploite (il doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers selon qu'il détient la qualité de commerçant ou d'artisan). On distingue en effet le contenu et le contenant. Le contenu, c'est le fonds de commerce lui-même, composé de ses différents éléments (matériel, marchandises, créances et dettes liées à l'exploitation'). Le contenant, c'est l'immeuble, au sens juridique du terme, qui est destiné à abriter ce fonds et permettre matériellement son exploitation. Le bail commercial ne peut être consenti que sur le contenant.

Lorsqu'un bail commercial est conclu, l'exploitation du fonds doit se faire dans les lieux loués.

La collectivité bailleresse peut consentir un bail commercial à un particulier, une association, une société ou même une autre collectivité dès lors qu'il s'agit d'un bien relevant de son domaine privé.

Le bail commercial est librement négocié avec le preneur. Aucun texte ne prévoit de recourir à l'adjudication publique pour ce type de contrat. Cependant, pour prendre l'exemple le plus fréquent de la commune, il est à noter que la délibération du conseil municipal autorisant la location doit être transmise au préfet qui exerce un contrôle de légalité. Le bail commercial est ensuite signé par le maire.

Au regard des compétences juridictionnelles, l'ordre judiciaire est seul concerné. Les actions intentées à propos d'un contrat de louage d'immeuble relèvent, en droit commun, de la compétence exclusive du tribunal d'instance. Mais le décret de 1953 prévoit par dérogation d'attribuer la compétence au T.G.I. pour les baux commerciaux. La compétence territoriale de la juridiction est déterminée en fonction du lieu où sont situé l'immeuble sur lequel le bail commercial a été consenti et non devant le tribunal situé dans le ressort du domicile du défendeur comme le commande le principe général.

Les règles de prescriptions sont également spécifiques. Pour les actions nées de l'application du décret du 30 septembre 1953 le délai n'est que de deux ans à partir de la délivrance du congé (au-delà il n'est plus possible d'agir en justice). Comme pour tous les baux, l'action en paiement des loyers se prescrit par cinq ans (art. 2277 al. 4 C. civ.). Quant aux actions extérieures à l'application du décret de 1953, on retrouve le délai classique de droit commun de trente ans.

En application du principe légal imposant la liberté de preuve en matière commerciale, l'établissement de l'existence ou du contenu du bail peut se faire par tous moyens.


Cordialement.