gérant à changer indivision
Problèmes de copropriété et syndic
Ma question concerne 4 boutiques et 3 appartements qui sont en indivision. Répartie comme suit: A: 1/2 B: 1/4 C: 1/8 D: 1/16 E: 1/16. La gestion est effectuée par un cabinet de gérance qui est en lien familial avec D et E. Le gérant prend un plaisir malsain afin que les loyers soient le plus bas possible (1100E pour un resto avec apt de 43M2, 600E pour un 3 pièces 60 M2... Tout est en très bon état et se situe à Paris 16, les loyers sont environ 3 fois inférieurs au prix du marché ( aucun en loi 1948 ). La gestion est ainsi depuis plus de 10 ans.
Les indivisaires sont tous très particuliers!
Mon père a 1/8 et je viens de m'apercevoir de tout ça
J'ai réussi à convaincre A de changer de gérant, C 'pense quelle va payer trop d'impôts !!' et n'est ni pour ni contre, D et E sont surement contre.
A et mon père( C ) sont ok pour un nouveau cabinet VMH.
Comment procéder,pour changer de gérant?
Peut on résilier sans majorité des 2/3 ? En invoquant la mauvaise gestion?
Question posée le 06/06/2016
Par Valeriejuliette
Département : Paris (75)
Par Eric DESLANDES (Avocat)
Bonjour,
est-ce une indivision conventionnelle ?
Cordialement
Eric DESLANDES
deslandesavocat@orange.fr
Par Eric DESLANDES (Avocat)
Re-bonjour,
Je pense que vous faites référence à l'article 815-2 du code civil "tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence."
Effectivement on échappe dans ce cas à la majorité des deux tiers.
Toutefois, selon la jurisprudence la mesure nécessaire à la conservation des biens est un acte matériel ou juridique (jusque là ça va), ayant pour objet de soustraire le bien indivis à un péril imminent, sans compromettre sérieusement le droit des indivisaires.
Si la mauvaise gestion a pour conséquence un péril imminent......pourquoi pas...quant "au plaisir malsain" du gérant et au liens familiaux, il va falloir les prouver...parallèlement, y a-t-il péril ? (mauvais état du bâti faute d'un bon entretien....risque de conflit avec les locataires.....?)
N'y a-t-il pas possibilité de conserver le gérant actuel en faisant avec (ou sans) lui et un avocat un audit des tous les baux pour voir quelles sont les procédures à mettre en place pour pratiquer la réévaluation des loyers ?
Le résultat de l'audit pourrait, sous forme d'un rapport être présenté aux indivisaires.
Ce qui peut-être fait aussi, efficacement par les indivisaires qui veulent s'investir, ce sont les actes conservatoires des droits de l'indivision:
* des commandements de payer visant la clause résolutoire en cas de manquement aux obligations découlant du bail.
* des mises en demeure
Enfin, question : avez-vous déjà demandé au gérant actuel de régulariser des procédures ou des actes, permettant la réévaluation du loyer ? En tout état de cause lui avez-vous demandé pourquoi ne faisait pas le nécessaire pour revaloriser les loyers ? Lui avez-vous rappelé ses liens familiaux avec les autres indivisaires ?
Il faut aussi vérifier si on peut aller vers des procédures judiciaires ayant pour objet la réévaluation du loyer en l'absence de cette majorité des deux tiers......on a pas besoin d'un cabinet de gérance de toutes les façons pour intenter une procédure.
En l'état actuel de votre exposé des faits et en l'absence de documents, je ne peux malheureusement pas aller plus loin dans l'analyse de votre affaire aux multiples facettes.
Il faut cependant tout faire pour éviter le conflit entre les indivisaires voir même tenter un rapprochement avec un vrai projet en main, une vraie stratégie.
Nous pouvons nous rencontrer, je suis à votre disposition.
Je vous prie de croire, Madame, en l'expression de mes sentiments respectueux.
Eric DESLANDES
deslandesavocat@orange.fr
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