Rachat de nu propriété entre frère et soeur
Délais de paiement, exonération, dégrèvement
Je suis actuellement nu propriétaire avec mon frère d’un appartement issu d’une
Donation avec avancement de part successorale au 27 avril 2011. Ma mère a l’usufruit. L’appartement avait été estimé à 100000€.
Aujourd’hui, nous souhaitons avec mon mari racheter cet appartement. Tout le monde est d’accord. Pour cela, nous devons racheter la part de mon frère et ma mère (78 ans) compte donner son usufruit a part égale entre mon frère et moi. L’appartement est estimé en 2021 à 195000€.
Notre notaire nous explique que dans un premier temps nous allons faire l’acte de donation d’usufruit. Et à partir de là, mon frère et moi deviendrons propriétaire en indivision, à part égal de cet appartement.
Ma question est la suivante : est ce que mon frère en nous « vendant » sa part va devoir payer un impôt sur la plus-value ?
J’ai eu deux réponses différentes de deux notaires, et nous sommes donc confus et ne savons plus qui croire.
Merci par avance
Ania Destan
Question posée le 25/03/2021
Par Aniagd
Département : Hauts-de-Seine (92)
Par Benjamin BENSOUSSAN (Avocat)
Madame, Monsieur,
Dans votre cas, la propriété du bien a été démembrée, c'est-à-dire que la noue propriété et l'usufruit appartiennent à des personnes différentes.
L'administration fiscale fixe un barème pour la valeur de l'usufruit en fonction de l'âge de la personne qui conserve l'usufruit.
Vous et votre frère avez reçu en 2011 50% de 100.000 Euros (valeur du bien) moins la valeur de l'usufruit.
Vous allez recevoir, en 2021, 50% de l'usufruit du bien chacun.
A chaque donation devant le notaire, une valeur pour la nue-propriété puis pour l'usufruit est déclarée.
Si votre frère en vous vendant le bien réalise une plus-value, il devra la déclarer et payer l'impôt dessus.
Elle sera calculée comme suit :
- Plus value sur la nue propriété en tenant compte du délai de détention de celle-ci (10 ans donc) sur laquelle sera appliqué l'abattement relatif à cette durée ;
- Plus value sur l'usufruit totale car a priori vendu immédiatement après la donation.
Chacune des deux composantes du droit de propriété doit être calculé séparément.
Si votre frère vous vend sa participation au prix indiqué dans l'acte de donation à son bénéfice, il ne fera pas de plus-value et ne sera pas imposable.
Mon Cabinet est à votre disposition si vous avez besoin d'assistance.
Cordialement.
Benjamin BENSOUSSAN - Avocat au Barreau de Paris
0953400251
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