Usufruit/nue propriété
Succession et héritages

Bonjour,

Concernant votre première question, nous vous indiquons que, selon l’article 578 du Code civil, le droit d’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, à la charge d’en conserver la substance.

Dans le cadre d’un bien immobilier, ceci signifie que l’usufruitier dispose du droit soit d’habiter le bien, soit d’en user, c’est-à-dire, notamment, de le louer, et donc d’en percevoir les fruits, en l’occurrence de percevoir les loyers.
Dans votre cas, vous nous indiquez que votre père est, suite au décès de votre mère, usufruitier d’une maison.

En sa qualité d’usufruitier, ce dernier a la possibilité de louer la maison et de percevoir les loyers de quiconque, y compris d’un nu-propriétaire : il conviendra toutefois, pour préserver l’égalité entre tous les héritiers de votre père, que les conditions de location soient conformes aux conditions du marché.

Concernant votre deuxième question, vous nous interrogez sur les conséquences du rachat de l’usufruit de ce bien à votre père.

Au préalable, nous vous indiquons que le rachat de l’usufruit à votre père constituerait une autre façon d’obtenir le droit d’occuper le bien (autre que la location).

Si vous rachetez l’usufruit de ce bien, vous serez propriétaire d’1/3 de ce bien en pleine propriété (suite à la consolidation de l’usufruit et de la nue-propriété sur votre tête, article 617 al. 4 du Code civil), et usufruitier des 2/3.

Les conséquences du décès de votre père sont régies par les dispositions de l’article 617 du Code civil, qui précise que l’usufruit prend fin par la mort de l’usufruitier.

À la mort de ce dernier, l’usufruit cesse et le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien qui était affecté de l’usufruit.

Dans votre cas, ceci implique que votre frère et votre sœur seront pleins propriétaires du bien suite au décès de votre frère (tout comme vous-même), et qu’il conviendra donc effectivement de racheter les 2/3 de la maison si vous souhaitez en être propriétaire en intégralité.

Concernant votre troisième question, vous nous interrogez sur la répartition du prix si vous achetez la maison à ce jour.

Selon l’article 621 du Code civil, en cas de vente du bien affecté d’un usufruit, le prix se répartit entre le ou les nus-propriétaires et l’usufruitier selon la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété.

Le Code civil ne fixe pas la valeur de l’usufruit ou de la nue-propriété d’un bien, mais la pratique notariale se réfère généralement aux dispositions de l’article 669 du Code général des impôts, qui établit un tableau de répartition de la valeur d’un bien entre l’usufruit et de la nue-propriété.

Dans votre cas, votre père, usufruitier, ayant à ce jour 67 ans, la valeur de l’usufruit correspond à 50% et la valeur de la nue-propriété correspond également à 50%.

Le prix de cession serait donc attribué pour moitié à votre père et pour moitié aux nus-propriétaires (1/3 du prix de cession serait donc reversé à votre frère et 1/3 à votre sœur).

Bien à vous