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Bonjour,
Il est possible de conclure une convention d'occupation précaire sur votre immeuble d'habitation, au profit d'une SASU. La convention d'occupation précaire est un contrat par lequel les parties manifestent leur volonté de ne reconnaitre à l'occupant qu'un droit de jouissance précaire moyennant une contrepartie financière modique. Mais pour qu’un engagement soit qualifié de convention précaire et non de bail, le propriétaire (bailleur) doit justifier d’une raison qui lui permet de concéder à titre précaire l’occupation du logement. A défaut, c'est à dire, faute de pouvoir démontrer l’existence d’une cause objective de précarité, la convention sera qualifiée de bail par les juges.

La convention qualifiée d’occupation précaire destinée à éluder la législation contraignante est prohibée et donc entachée de nullité en ses clauses contraires aux dispositions d’ordre public (Cass. Civ. 3ème, 4 mars 87). La validité d'une telle convention ne sera reconnue que si et seulement si elle est fondée sur un motif légitime résultant de circonstances particulières, voire exceptionnelles (CA Paris, 18 mars 10).

Les juges recherchent l’origine de la précarité dans la conscience que les parties avaient du caractère aléatoire de la convention (Cass. Civ. 3ème, 25 avril 90). La précarité doit être connue des parties dès le début des relations contractuelles.
La précarité a pu être reconnue en jurisprudence dans les hypothèses suivantes (liste non exhaustive) :
- situation transitoire de l’immeuble : dans l’attente d’une expropriation (CA Paris 22 juin 05, CA Paris 9 avril 08), pour la réalisation de travaux pendant la durée de l’occupation (CA Montpellier, 4 février 09), relogement provisoire pendant la durée de travaux de remise en état du logement loué incendié (CA Paris 23 octobre 08) ou de travaux de réfection du logement loué ayant subi les dégâts d’intempéries (CA Paris 7 février 03) ou de travaux de réhabilitation du logement loué (CA Bordeaux 23 novembre 98), désir du propriétaire de se réserver le droit de construire une cafétéria sur le terrain (CA Aix en Provence 23 octobre 86) ;
- la situation géographique de l’immeuble : « compte tenu du site exceptionnel en périphérie de la ville et des projets économiques et urbanistiques de la commune » (Cass. Civ. 3ème, 16 janvier 00) ;
- le caractère discontinu ou temporaire de l’occupation : cela peut être la mise à disposition de dépannage temporaire d’un logement en raison de l’absence professionnelle du propriétaire et ce, moyennant une participation forfaitaire destinée à couvrir les charges (CA Paris : 22 mai 07).
Par ailleurs, il a été jugé que la prolongation de la convention précaire n’était pas incompatible avec sa qualification (Cass. Civ. 3ème, 6 novembre 91).

La précarité peut résulter des conditions de dénonciation de la convention, mais la durée de l’occupation est, en soi, insuffisante. La convention d’occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances exceptionnelles, pour une durée dont le terme est marqué par une cause autre que la seule volonté des parties (Cass. Civ. 3ème, 19 novembre 03). En tout état de cause, la durée de la convention doit dépendre d’un motif légitime et non frauduleux. En effet, il ne suffit pas de qualifier le contrat de convention d’occupation précaire pour la faire échapper au statut impératif des baux d’habitation.

La seule volonté des parties est insuffisante à caractériser l’existence d'un motif légitime de précarité (Cass. Civ. 3ème, 9 novembre 04). Même en cas de motifs personnels aux contractants, il doit exister une donnée objective pour caractériser la précarité de la convention (Cass. Civ. 3ème, 12 octobre 88). Dès lors, une marge d’incertitude nait quant aux circonstances permettant la conclusion d’une telle convention mais le critère essentiel caractérisant cette convention demeure la fragilité du titre de l’occupant.

Il se rappelé qu'une convention d’occupation précaire n’est pas exclusive du paiement d’une redevance, la modicité de la participation forfaitaire est un indice caractéristique de la présence d’une telle convention (Cass. Civ. 3ème, 29 juin 94, CA Aix en Provence 20 mars 08). En effet, le caractère modeste de la redevance, peut venir corroborer la qualification de convention d’occupation précaire (CA Caen 14 avril 05). Toutefois, il a été précisé que la prestation en nature (réalisation de travaux en contrepartie de l’hébergement) n’était pas assimilable au paiement d’un loyer (CA Paris 15 octobre 87).

Si toutefois il est opté pour la conclusion d'un bail d'habitation dérogatoire, il faut savoir qu'il s'agit d'un contrat de location d'une durée réduite (moins de trois ans) consentie pour une durée allant d'une année minimum, à trois ans maximum, et ce, compte tenu d'un évènement précis précisé dans le contrat de bail. A la survenance de cet évènement, le locataire doit quitter les lieux à la fin de la durée du bail de location, avec un préavis de deux mois donné par le bailleur.
Ainsi dans le cadre d'un bail à durée réduite, le bail doit bien précisé que le bailleur attend la survenance d'un évènement précis qui peut être : une mutation, une fin de mission, fin d'études d'un enfant, un mariage...En tout cas un motif familial ou professionnel détaillé dans le contrat de bail. L'article 11 de la loi du 6 juillet 1989 autorise de signer un bail de courte durée dans ces conditions.
Le bailleur a le droit de proroger le bail d'un an si l'évènement est différé. En revanche si l'évènement ne se produit pas, le locataire bénéficiera d'un bail de droit commun de trois ans.

Cordialement,

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