Achat d'un droit au bail suite à retraite
Bail commercial
Bonjour,
je suis en cours de négociation pour l’acquisition d'un bail commercial.
La personne qui me vend le bail part à la retraite.
Grâce à l'article L 145-51, elle peut me vendre le droit au bail.
Elle a au préalable bien informer le bailleur avec un acte huissier pour lui préciser la nouvelle activité que je souhaite exercer et le prix du bail.
Le bailleur devrait accepter mais par contre il souhaite augmenter le loyer en cours, qui est en dessous de ce qui est pratiqué dans le quartier.
Le bail actuel est un 3/6/9 qui termine en 2017.
Je voulais savoir si le bailleur a le droit de m'augmenter le loyer immédiatement ou s'il doit attendre le renouvellement en 2017 ?
Je voulais être sur avant d'acheter la bail.
Merci pour vos réponses
Cordialement
Philippe
Question posée le 01/05/2012
Par Toudtoud
Département : Alpes-Maritimes (6)
Cette réponse a été supprimée par son auteur.
Bonjour,
Tout d'abord, la personne qui part à la retraite et avec laquelle vous êtes en train de contracter, elle ne vous vend pas le bail commercial mais vous sous-louer les locaux dans lesquels elle avait jusqu'à là exploité son fonds de commerce. En conséquence, dans votre cas, il s'agit d'une sous-location.
Selon l'article L.145-31 du Code de commerce, lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale. Cette augmentation est fixée, à défaut d'accord entre les parties, par une procédure déterminée par décret en Conseil d'Etat. Donc, ce texte s'applique au cas où le loyer de la sous-location est supérieur à celui de la location principale encaissé par le propriétaire des locaux, c'est à dire, par votre bailleur.
Deuxièmement,l'art.L.145-38 prévoit la révision du prix du loyer, dans l'hypothèse où Il y a déjà au moins 3 ans qui se sont écoulés depuis la date d'entrée en jouissance du locataire ou la date de la dernière révision du loyer. Par conséquence, étant donné que vous êtes subrogé aux droits et obligations du locataire primitif, le propriétaire pourrait, dans le cas visé plus haut, demander une augmentation du bail avant le renouvellement. Enfin, tout dépend de la date à laquelle la dernière révision du loyer est faite ou de la date d'entrée en jouissance du premier locataire ou de la date du dernier renouvellement du bail effectué entre le bailleur et le locataire primitif.
En cas de questions complémentaires, n'hésitez pas à me contacter.
Bien à vous.
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