Droit au bail, indemnité pas de porte
Achat-vente d'un bien immobilier
Bonjour
A la signature d'un bail commercial 3x6x9 le locataire a versé au propriétaire(professionnel de l'immobilier)une indemnité présentée comme "droit au bail",
il lui a été remis un reçu spécifiant "reçu de Mr... la somme de ... au titre de l'indemnité de droit au bail 3x6x9 pour le local situé...
Par la suite le propriétaire avise le locataire qu'il l'a déclaré aux impôts
comme indemnité de pas de porte
"Soit comme une indemnité correspondant à la contrepartie pécuniaire, à la fois de la dépréciation de la valeur vénale des locaux..."
pourquoi l'a t-il présenté comme droit au bail à la signature? c'est un pro il sait que cette indemnité se verse de locataire à locataire, or le local était vide
Cela change quoi pour l'acquéreur?
Pourra t-il vendre le droit au bail à sa sortie?
que se passe t-il s'il ne trouve pas d'acquéreur en fin de bail? il aura perdu son indemnité mais le bailleur sera libre de vendre à nouveau le pas de porte?
Merci pour vos éclairages
Cordialement
Question posée le 16/07/2012
Par Walter
Département : Paris (75)
Par Frédéric TALMON (Avocat)
Cher Monsieur,
Le droit au bail donne un droit au renouvellement, i.e. qu'à l'issue du bail le bailleur doit vous proposer le renouvellement du bail (aux mêmes conditions, sauf le loyer). S'il ne le fait pas, il doit alors vous verser une indemnité d'éviction, dont le but est de vous permettre de trouver un local équivalent (i.e. payer le pas de porte d'un local équivalent. Si vous ne respectez pas les clauses du bail, vous pouvez perdre le droit au bail ou même droit au renouvellement. Auquel cas, le bailleur pourra reproposer le local avec un nouveau pas de porte.
En tant que locataire, vous avez le droit de vendre le droit au bail à l'acquéreur de votre fonds de commerce.
En général, le pas de porte peut recevoir une double qualification : complément de loyer ou indemnité d'entrée. Cette différence aura des conséquences lors de la fixation du loyer du bail renouvelé. La qualification d'indemnité de droit au bail n'est, en effet, pas exacte, mais je ne vois pas ce que cela pourrait changer.
Je me tiens à votre disposition pour tous renseignements complémentaires.
Frédéric TALMON
Avocat à la Cour
Spécialiste en baux commerciaux
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