La copropriété

Le chapitre premier de la loi du 10 juillet 1965 est intitulé « Définition et organisation de la copropriété ».

Il est notamment prévu au premier article que la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.

A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.

Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;

- le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

- les locaux des services communs ;

- les passages et corridors.

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :

- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;

- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;

- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;

- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.
Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Il définit les droits et obligations des copropriétaires ainsi que les règles de fonctionnement de la copropriété, et ne peut être modifié que par une décision votée en assemblée générale (Cass, 8 juin 2011).

Le syndic est chargé de le faire respecter et de veiller à l'exécution de ses dispositions.

Le notaire en remet un exemplaire au nouveau copropriétaire, lors de la signature de l'acte de vente.

Le bailleur doit remettre à son locataire une copie du règlement, notamment la partie concernant les règles de jouissance de l'immeuble.

Les parties privatives constituant le lot de chacun des copropriétaires sont réservées à un usage exclusif. Néanmoins, chaque copropriétaire doit veiller à ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Enfin, toutes les copropriétés doivent disposer d'un carnet d'entretien de l'immeuble afin d'assurer un meilleur suivi et une plus grande transparence dans la gestion.

Ce carnet est établi et mis à jour par le syndic de copropriété.

Lorsque la copropriété comporte plusieurs bâtiments, le syndic ouvre dans le carnet d'entretien un chapitre par bâtiment.