La défiscalisation immobilière : la loi Malraux

1. 3. Les engagements pris par le propriétaire

Afin de pouvoir bénéficier des avantages fiscaux prodigués par la loi Malraux, le propriétaire remplissant les conditions énoncées précédemment doit s'engager à respecter certaines règles.

En effet, l'article 199 Tervicies IV du Code Général des Impôts précise que : « lorsque les dépenses portent sur un local à usage d'habitation, le propriétaire prend l'engagement de le louer nu, à usage de résidence principale du locataire, pendant une durée de neuf ans. Lorsque les dépenses portent sur un local affecté à un usage autre que l'habitation, le propriétaire prend l'engagement de le louer pendant la même durée. »

Les engagements du propriétaire sont donc essentiellement :

- Louer le bien nu, à usage d'habitation et à une personne qui en fera sa résidence principale

- Louer le bien pendant une durée de 9 ans

- Si le bien appartient à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, alors les associés doivent s'engager à conserver le bien pendant toute la durée de l'engagement de location c'est-à-dire 9 ans.

Remarque : il est bien précisé que le bien immobilier ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal du propriétaire, ni à un ascendant, ou à un descendant.

De plus, si l'immeuble appartient à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, alors celui-ci ne pourra pas être loué à l'un des associés, ni à un membre de son foyer fiscal ou un ascendant ou un descendant d'associé.

Il convient de préciser que la location doit prendre effet dans les douze mois suivant l'achèvement des travaux.

Si le propriétaire ne respecte pas les engagements pris, alors il devra rembourser les avantages perçus.

En effet, l'article 199 Tervicies VI du Code Général des Impôts prévoit que la réduction d'impôt obtenue fait l'objet d'une reprise au titre de l'année au cours de laquelle intervient :

- La rupture de l'engagement de location ou de l'engagement de conservation des titres de la société non soumise à l'impôt sur les sociétés propriétaire du bien

- Soit le démembrement de propriété de l'immeuble ou des parts. Cependant, aucun remboursement ne sera demandé si le démembrement intervient suite au décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant s'engage à respecter les mêmes engagements.

La troisième loi de finances rectificative pour 2009 du 30 décembre 2009 étend le bénéfice de cette réduction d'impôt aux investissements réalisés par le biais d'une souscription de parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier).

Pour pouvoir prétendre à cette réduction d'impôt, il est exigé que les souscriptions soient destinées à financer des dépenses relatives à des immeubles pour lesquels une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée à compter du 1er janvier 2009.

La loi modifie l'article 199 tervicies du Code général des impôts en lui ajoutant un « IV bis ». Il est précisé que la réduction d'impôt, qui n'est pas applicable aux titres dont le droit de propriété est démembré, est subordonnée à la condition qu'au minimum 65 % du montant de la souscription servent exclusivement à financer des dépenses mentionnées au I et que 30 % au minimum servent exclusivement à financer l'acquisition d'immeubles mentionnés au même I. Le produit de la souscription doit être intégralement affecté dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci.

Depuis la loi de finances de 2011, la réduction d'impôt est égale à 27 % du montant de la souscription affecté au financement des dépenses relatives à un immeuble situé dans une ZPPAUP retenu dans la limite annuelle de 100 000 euros. Ce taux est de 36% de réduction lorsque le montant de la souscription est affecté au financement de dépenses relatives à un immeuble situé dans un secteur sauvegardé ou un quartier ancien dégradé.