La défiscalisation immobilière: la loi Scellier du 30 décembre 2008

La loi Scellier permet de bénéficier d'une réduction d'impôt, ce qui est particulièrement intéressant pour les particuliers.

Le montant de la réduction d'impôt : La loi de finances de 2010 a réduit de taux de crédit d'impôt sur le revenu accordé aux contribuables qui acquièrent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, afin de le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans.

Ainsi le taux de la réduction d'impôt est ramené à :

• 25 % pour les logements acquis ou construits en 2009 et en 2010
• 15 % pour les logements acquis ou construits en 2011
• 10 % pour les logements acquis ou construits en 2012

En revanche, pour les logements répondant à une norme plus exigeante que la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation), le taux de la réduction d'impôt est majoré de 10 points pour les logements acquis ou construits en 2011 et 2012.

Ces pourcentages seront appliqués sur le prix de revient du bien immobilier dans la limite de 300 000 €euros.

ATTENTION: La loi de finances pour 2012 a modifié des taux de réduction d'impôt de la loi Scellier : alors qu'ils étaient de 25% en 2009 et 2010, puis 13% en 2011, le taux de réduction est désormais de 8% en 2012 pour la loi Scellier classique et de 16% pour la loi Scellier BBC.

Réduction d'impôt reportable : La loi Scellier 2012 prévoit également que si la réduction d'impôt imputable au titre de l'année d'imposition excède l'impôt du au titre de cette même année, il est possible de différer sur les années suivantes le surplus de réduction d'impôt.

La réduction d'impôt sera imputable chaque année pendant 9 ans de manière linéaire, c'est-à-dire que la réduction sera chaque année de la même somme.

Donc pour les investissements effectués en 2009 ou 2010, le taux est de 25% pour les 9 ans, donc : 25% / 9 = 2.77% du prix de revient du bien immobilier ; pour les investissements effectués en 2011 le taux de la réduction d'impôt chaque année est de 1.66% du montant investi.

Remarque : comme le dispositif Loi Borloo, à l'issue de la période initiale de 9 ans, le propriétaire peut choisir de renouveler son engagement pour une période de 2 fois 3 ans. Cela portera donc la durée de l'engagement à un maximum de 15 ans. Ainsi, la réduction s'élèvera pour les années 2009 et 2010 à un maximum de 37% du montant investit, pour l'année 2011 à un maximum de 22% et pour 2012 à un maximum de 14%.

Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de la même année, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes, jusqu'à la 6e inclusivement. Cette faculté de report est subordonnée au maintien de la location du logement au cours des années concernées (L. n° 2009-1673 du 30 décembre 2009, art. 82). Cette mesure prendra donc effet, au plus tôt, à compter du 1er janvier 2018, ce qui ne lui confère aucun caractère de rétroactivité. En effet, elle ne peut s'appliquer qu'à l'expiration de la période d'engagement de location minimale de 9 ans, dès lors que, pendant cette période de 9 ans, le logement doit nécessairement être donné en location pour ouvrir droit à l'avantage fiscal.

La loi Scellier permet donc :

• Une réduction d'impôt entre 25% et 10% sur 9 ans étalée de manière linéaire
• Lorsque la réduction d'impôt est plus importante que l'impôt à payer, alors la différence pourra être reportée sur les 6 années suivantes.
• Il n'y a aucun plafond de ressource, le propriétaire peut louer son bien à la personne de son choix (sauf membre du foyer fiscal).
• Cependant, il existe un plafond de loyer variable en fonction de la zone d'implantation de l'immeuble. (* ci-dessous précisé)
• Il convient de noter que la Zone C ne peut pas faire partie du dispositif de la loi Scellier. En effet, seules les zones A, B1 et B2 y sont éligibles.
• De plus les immeubles dont le droit de propriété est démembré ne sont pas éligibles au dispositif de la loi Scellier.
• Mais aussi, la loi Scellier est compatible avec la loi Borloo et la déduction forfaitaire de 30%. Cependant, elle est totalement incompatible avec le dispositif Robien, le cumul des deux types d'avantages est impossible.

*Le décret du 20 décembre 2010 relatif aux plafonds de loyer et de ressources des locataires applicables, vient de rétablir des plafonds de loyer pour le dispositif Scellier. Ces nouveaux plafonds de loyers s'appliquent aux logements acquis à compter du 1er janvier 2011 (signature de l'acte authentique devant le notaire) mais aussi aux logements dont la demande de permis de construire est déposée à partir du 1er janvier 2011.

Pour l'application de la déduction Scellier les plafonds de loyer mensuel, charges non comprises, sont fixés comme tels:

Dispositif Scellier intermédiaire : logements autres que ceux visés ci-dessous, pour les baux conclus en 2010 :

• 21,72 euros / m2 en zone A
• 15,10 euros / m2 en zone B 1
• 12,35 euros / m2 en zone B 2

Dispositif Scellier secteur libre : logements acquis ou construits à compter du 1er janvier 2011 ou des logements acquis par des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) en tout ou partie au moyen de souscriptions réalisées à compter de cette même date, pour les baux conclus en 2011 :

• 21,70 euros / m² en zone A bis *
• 16,10 euros / m² dans le reste de la zone A
• 13 euros / m² en zone B 1
• 10,60 euros / m² en zone B 2
• 6,10 euros / m² en zone C.

Dispositif Scellier secteur intermédiaire: plafonds des loyers pour 2011:

• 17,36 euros / m² en zone A bis *
• 12,88 euros / m² dans le reste de la zone A
• 10,40 euros / m² en zone B 1
• 8,48 euros / m² en zone B 2
• 4,88 euros / m² en zone C

* Les communes classées dans la zone A bis sont les suivantes:

75 - Paris ;

78 - Yvelines : Le Chesnay, Croissy-sur-Seine, Maisons-Laffitte, Le Pecq, Rocquencourt, Saint-Germain-en-Laye, Versailles, Le Vésinet, Viroflay ;

92 - Hauts-de-Seine : Antony, Asnières-sur-Seine, Bagneux, Bois-Colombes, Boulogne-Billancourt, Bourg-la-Reine, Châtenay-Malabry, Châtillon, Chaville, Clamart, Clichy, Colombes, Courbevoie, Fontenay-aux-Roses, Garches, La Garenne-Colombes, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret, Malakoff, Marnes-la-Coquette, Meudon, Montrouge, Nanterre, Neuilly-sur-Seine, Le Plessis-Robinson, Puteaux, Rueil-Malmaison, Saint-Cloud, Sceaux, Sèvres, Suresnes, Vanves, Vaucresson, Ville-d'Avray ;

93 - Seine-Saint-Denis : Aubervilliers, Bagnolet, Les Lilas, Montreuil, Pantin, Le Pré-Saint-Gervais, Saint-Denis, Saint-Ouen ;

94 - Val-de-Marne : Arcueil, Bry-sur-Marne, Cachan, Charenton-le-Pont, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Kremlin-Bicêtre, Maisons-Alfort, Nogent-sur-Marne, Le Perreux-sur-Marne, Saint-Mandé, Saint-Maur-des-Fossés, Saint-Maurice, Villejuif, Vincennes.

Modifications apportées par la loi de finances rectificative pour 2009 du 30 décembre 2009 :

La réduction d'impôt pour investissement locatif Scellier peut être obtenue lorsque l'immeuble est acquis par une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, autre qu'une société civile de placement immobilier (SCPI), à condition que la société procède à la location de ce logement..

L'article 199 septvicies modifié du CGI prévoit alors que le contribuable pourra bénéficier de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement concerné. Il doit s'engager à conserver ses parts jusqu'au terme de l'engagement de location.

Au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un seul logement.

La réduction d'impôt est répartie sur neuf années. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.

Pour ce qui est du Scellier dit « intermédiaire » le bénéfice d'une déduction spécifique de 30 % sur les revenus fonciers et d'un complément de réduction d'impôt après la période de 9 ans (5 % par période triennale pour les investissements réalisés à compter du 1^er janvier 2011) est octroyé si le contribuable accepte de continuer à louer le bien en respectant des plafonds de loyers plus restrictifs et sous certaines conditions de revenus du locataire.

Les justificatifs à fournir :

Un rescrit du 5 janvier 2010 précise que, s'il s'agit d'un logement que le contribuable fait construire, il doit déposer la demande de permis de construire du logement concerné, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. Du respect de cette condition dépend l'avantage fiscal.

Afin que l'administration puisse s'assurer que la demande de permis de construire ait bien été déposée entre ces deux dates, les contribuables doivent tenir à la disposition de l'administration, la copie du dépôt de la demande de permis de construire, accompagnée des pièces attestant de leur réception par l'administration.

En outre, l'article 2 quindecies A de l'annexe III au Code général des impôts, modifié par le décret du 8 juillet 2009, prévoit que les contribuables sont tenus de joindre à leur déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble une copie de la déclaration d'ouverture de chantier et de la déclaration d'achèvement des travaux, accompagnées des pièces attestant de leur réception en mairie.

Récapitulatif des documents à fournir, sous peine de perdre le bénéfice du dispositif Scellier:

- une copie de la déclaration d'ouverture de chantier
- une copie de la déclaration attestant de l'achèvement et la de conformité des travaux
- une copie du dépôt de la demande de permis de construire

En outre, pour bénéficier de la réduction d'impôt liée à l'investissement immobilier dit "Scellier", prévue à l' du Code général des impôts, le contribuable doit justifier que le logement est conforme à la réglementation thermique en vigueur. A cet effet, il doit être en mesure de fournir à l'administration, sur sa demande, les documents permettant de justifier que le logement concerné respecte cette condition. Le décret n°2012-411 du 23 mars 2012 indique que ces documents se présentent sous la forme :

- d'une étude thermique,

- d'une attestation de respect de la réglementation thermique,

- ou d'un certificat d'obtention d'un label "haute performance énergétique".

Pour les constructions nouvelles, l'obtention du label "bâtiment basse consommation, BBC 2005" prévu par l'arrêté du 3 mai 2007 relatif au contenu et aux conditions d'attribution du label "haute performance énergétique" est exigé.

Pour les bâtiments existants, il faut présenter soit l'obtention du label "haute performance énergétique, HPE rénovation" ou du label "bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009" prévus par l'arrêté du 29 septembre 2009 relatif au contenu et aux conditions d'attribution du label "haute performance énergétique rénovation", soit le respect d'au moins 2 exigences sur 4 éléments, précisés par l'arrêté du 5 mars 2012 (relatif à la réduction d'impôt sur le revenu au titre de l'investissement immobilier locatif prévue à l'article 199 septvicies du code général des impôts, pris en application de l'article 46 AZA octies de l'annexe III à ce code).

A noter:

Les contribuables qui acquièrent un local affecté à un autre usage que l'habitation (local commercial, bureau …) pour le transformer en logement sont éligibles, sous certaines conditions, à la réduction d'impôt Scellier. La date d'acquisition prise en considération est alors celle de la signature de l'acte authentique d'achat.

Cependant, une réponse ministérielle (Rép. min. n° 101770, JO du 17 mai 2011) vient de rappeler que cet avantage fiscal est réservé aux seules acquisitions effectuées à titre onéreux et n'est donc pas ouvert aux biens reçus par donation.