La défiscalisation immobilière: les lois Robien, Borloo et Scellier

2. 6. Le dispositif « Borloo ancien »

Le dispositif « Borloo Ancien » avait été mis en place par la même loi que le dispositif dit Borloo Neuf ou populaire. Cependant, il ne s'adressait pas aux mêmes types d'investisseurs.

En effet, il était destiné aux propriétaires de logements donnés en location dans le cadre d'une convention conclue avec l'Agence nationale de l'habitat (ANAH).

Il visait à permettre le logement de foyers modestes dans le parc privé.

Ce régime était applicable pour les baux conclus depuis le 1^er octobre 2006.

Le Borloo Ancien permettait alors aux propriétaires de bénéficier d'une déduction spécifique dont le taux varie selon que la convention était conclue dans le secteur intermédiaire ou social.

Un bailleur pouvait donc conclure avec l'ANAH une convention par laquelle il s'engageait à louer son bien à des locataires ayant des ressources limitées, et cela à un loyer plafonné en dessous des loyers du marché.

En contrepartie, le propriétaire pouvait bénéficier d'avantages fiscaux intéressants, flexibles en fonction de son degré d'engagement social.

Il s'adressait aux propriétaires d'immeubles, personnes physiques ou associés de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés.

De plus les logements devaient être loués nus et être affectés à l'habitation principale du locataire.

Le logement ne devait pas nécessairement être neuf, il pouvait être ancien.

Les avantages fiscaux :

L'avantage fiscal prévu par le dispositif dit Borloo Ancien pouvait être de deux formes :

· Soit une déduction spécifique de 30% s'il s'agissait d'une convention conclue avec le secteur intermédiaire. (cette dernière fixera le montant maximum de loyer ainsi que les conditions d'attribution du logement…)

· Soit de 45% si la convention était conclue avec le secteur social. (dans ce cas, la convention définissait un prix de loyer maximum par m² dans les différents secteurs sociaux, et zones géographiques).

Ces déductions spécifiques étaient calculées sur le revenu brut tiré (les loyers encaissés) des logements ayant fait l'objet du conventionnement auquel s'ajoutaient les frais et charges déductibles.

Nos Conseils :

En effet, il convient de ne pas oublier que ce dispositif s'adressait à des personnes souhaitant faire un investissement, et donc louer le logement, et non pas à des personnes souhaitant acquérir une résidence principale.

Les dispositifs « Borloo » pouvaient montrer tous leurs avantages dans le cas d'un particulier payant au moins 2 500 ou 3 000 € d'impôt.

Il fallait là aussi être vigilant quant à l'emplacement du logement et à son prix d'acquisition afin que le projet ne se transforme pas en gouffre financier.

Conclusion : les points forts et les points faibles des dispositifs de Robien et Borloo :

· Le Borloo semblait fiscalement plus attractif car il permettait une déduction forfaitaire de 30% sur les revenus bruts ce qui compensait le plafonnement 20% plus bas des loyers par rapport au Robien. Le second point positif était la possibilité de déduire au titre des amortissements jusqu'à 65% du montant de l'investissement alors que le Robien ne prévoyait que 50% de déduction.

· Cependant, le Borloo interdisait toute location à un ascendant ou à un descendant, ce qui pouvait être un frein pour certaines personnes qui souhaitaient d'abord en faire profiter leur famille.

· Le Robien était donc moins attractif fiscalement mais il permettait la location du logement à n'importe quel locataire sans condition de revenus. Le bailleur avait donc un choix plus vaste.