La location d'un logement meublé

Nous l'avons vu, la qualification de location meublée a une incidence sur les règles juridiques applicables au contrat et conditionne le degré de liberté laissé au propriétaire du logement. Mais la location meublée présente un autre avantage de taille : la fiscalité des loyers perçus par le propriétaire.

En effet, la location meublée présente l'avantage d'une plus grande souplesse et d'une fiscalité plus légère.

Contrairement aux loyers d'une location nue taxés au titre des revenus fonciers, les loyers issus de la location d'un logement meublé sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) lorsque le bailleur n'a pas la qualité de loueur professionnel.

En effet, les revenus provenant de la location de locaux d'habitation meublés effectuée à titre habituel sont imposables à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Les profits provenant de la location ou de la sous-location en meublé sont exonérés, à condition notamment que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables. Pour apprécier si le prix de location est raisonnable, l'Administration publie chaque année les plafonds, réévalués en fonction de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE, en deçà desquels le loyer est réputé raisonnable.

Au titre de l'année 2014, la condition selon laquelle le prix de location doit demeurer fixé dans des limites raisonnables est réputée remplie si le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, n'excède pas :

- 181€ en Île-de-France

- 132 €dans les autres régions

Un bailleur n'a pas la qualité de loueur professionnel :

- S'il n'est pas inscrit en qualité de loueur professionnel au registre du commerce et des Sociétés,

- Si, bien qu'inscrit au RC en qualité de loueur professionnel, il retire de cette activité un montant de recettes inférieur ou égal à 23.000 euros et correspondant à moins de 50% de votre revenu global.

Les loyers issus de la location en meublé étant soumis au régime des BIC, ils bénéficient d'un abattement de 50%. Le propriétaire n'est finalement imposé que sur 50% des loyers perçus (Régime du Micro BIC 2009).

Cet abattement est applicable tant que le montant brut des revenus issus des loyers n'excède pas 32 600 euros HT par an (chiffre 2013).

En matière de location nue, l'abattement prévu par le régime du micro-foncier est seulement de 30%.

Il est également possible d'opter pour le régime du réel et d'abandonner l'abattement forfaitaire de 50% pour une déduction des charges réelles du bailleur en lien avec cette location.
Ainsi, lorsque les charges excèdent le montant de l'abattement prévu par le micro-BIC, il est recommandé d'opter pour le réel afin de pouvoir déduire la totalité des charges.

Une instruction du 29 décembre 2009 de la Direction générale des finances publiques a été publiée au Bulletin officiel des impôts du 13 janvier 2010. Elle précise les modalités d'octroi de la réduction d'impôt en matière de location meublée.

L'article 199 sexvicies du code général des impôts, issu des V et VI de l'article 90 de la loi de finances pour 2009 (n° 2008-1425 du 27 décembre 2008) et modifié par le 2° du I de l'article 15 de la deuxième loi de finances rectificative pour 2009 (n° 2009-431 du 20 avril 2009), prévoit une réduction d'impôt sur le revenu en faveur des investissements immobiliers réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle.

Ce dispositif s'appliquait aux contribuables domiciliés en France qui avaient acquis du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012 un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l'objet d'une réhabilitation ou qui fait l'objet de travaux de réhabilitation, qu'ils destinent à la location meublée n'étant pas exercée à titre professionnel. 

Ces logements doivent être situés dans l'une des structures suivantes :

- établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou adultes handicapées (code de l'action sociale et des familles (CASF), 6°et 7°du I de l'article L. 312-1),

- établissement délivrant des soins de longue durée, mentionné au dixième alinéa du 3° de l'article L. 6143-5 du code de la santé publique, et comportant un hébergement, à des personnes n'ayant pas leur autonomie de vie dont l'état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d'entretien,

- résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'agrément « qualité » visé à l'article L. 7232-3 du code du travail,

- ensemble de logements géré par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l'accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées (CASF, articles L. 444-1 à L. 444-9).

- résidence avec services pour étudiants,

- résidence de tourisme classée.

La réduction d'impôt est subordonnée à l'engagement du propriétaire du logement de louer le logement meublé pour une durée minimale de neuf ans à l'exploitant de l'établissement ou de la résidence. Les produits tirés de cette location doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Pour les investissements réalisés en 2012 et 2013, la réduction d'impôt est égale à 11 % du prix de revient du logement majoré, le cas échéant, des travaux de réhabilitation. Le montant des investissements est retenu dans la limite globale de 300 000 € par an (quel que soit le nombre de logements acquis). Laréduction d'impôt maximale est donc de 33 000 €.

La réduction d'impôt est accordée au titre des revenus de l'année d'achèvement du logement ou de celle de son acquisition si elle est postérieure. Elle estrépartie sur neuf ans, à raison d'un neuvième de son montant chaque année.

La réduction d'impôt Censi Bouvard est soumise au plafonnement global des niches fiscales.

A la différence de certains autres dispositifs d'incitation fiscale en faveur de l'investissement locatif, la réduction d'impôt n'est soumise à aucun zonage. De même, aucun plafond tenant au loyer du logement ou aux ressources de son occupant n'est applicable.