Investissement immobilier outre-mer : le dispositif loi Girardin

La base utilisée pour le calcul de la réduction d'impôt est égale au prix de revient ou d'acquisition du logement ou au prix de souscription des parts ou actions, augmenté le cas échéant, des frais accessoires.

Lorsque la réduction d'impôt porte sur des travaux de réhabilitation, la base de calcul de la réduction d'impôt est égale au coût des matériaux et équipements, plus le coût de la main d'œuvre.

Pour les investissements réalisés en 2013 et en 2014, (investissements direct ou par souscription, travaux de réhabilitation) la base de la réduction est plafonnée à 2 400 € HT par mètre carré de surface habitable.

La réduction d'impôt est répartie sur 5 ans, ou sur 10 ans lorsque le logement acheté ou construit sera affecté à la résidence principale du contribuable. Cela veut dire que si la réduction d'impôt est répartie sur 5 ans, la base annuelle de calcul sera de 20% du montant de l'investissement. Cependant, si la base de réduction est répartie sur 10 ans, la base de calcul chaque année sera de 10% du montant de l'investissement.

Le taux de la réduction d'impôt est différent selon l'investissement fait par le contribuable. En effet :

· Le taux de la réduction d'impôt est de 25% lorsque l'acquisition ou la construction concerne un logement qui sera l'habitation principale du contribuable

· Cependant, la réduction d'impôt sera de 40% pour les investissements réalisés directement ou par souscription lorsque ceux-ci sont situés dans le secteur locatif « libre »

· Enfin, la réduction d'impôt est de 50% pour les investissements réalisés par le contribuable dans le secteur « intermédiaire »


Remarque : les taux exposés ci-dessus sont majorés de 10 points lorsque le logement est situé dans une « zone urbaine sensible » de Dom ou de Mayotte. De plus les taux sont majorés de 4 points lorsque les logements sont équipés de matériaux de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable.



Important : le montant de la réduction d'impôt est plafonné chaque année. En effet la somme des réductions d'impôts sur le revenu obtenues au titre des investissements outre-mer, ainsi que des reports de ces réductions d'impôts, dont l'imputation est admise pour un contribuable au titre d'une même année d'imposition, ne peut excéder un montant de 40 000 €.

Les fractions de réduction d'impôt correspondant aux investissements dans le logement social ainsi que les reports résultant d'une réduction d'impôt acquise au titre des mêmes investissements qui ne sont pas retenues pour l'application du plafond de 40 000 € peuvent être imputées dans la limite annuelle de 74 286 €, soit 13/7e de 40 000 €, lorsque la rétrocession est de 65%. Cela résulte de l'article 57-1 a de la loi de finances rectificative pour 2009 du 30 décembre 2009 qui a modifié l'article D-1-4,3e alinéa.

Exemple :

Un contribuable procède à un investissement dans les Dom en 2013 pour un montant total de 200 000 euros€. Le logement est destiné à être loué dans le secteur libre. Le logement est de 60 m². La TVA applicable est de 8.5 %.

La base de la réduction d'impôt est la suivante :

Le plafond des 2 400€ € par m² est un montant hors taxe. Il convient donc d'y ajouter la TVA.
2 400 + 2400 x 8.5 % = 2 604 €€
Le plafond par m² de la base de la réduction d'impôt est donc de 2 604€ € ;

Comme le logement est de 60m² la base de la réduction de la réduction d'impôt ne pourra pas dépasser :
2 604 x 60 = 156 240 € €

Comme le logement est destiné à être loué dans le secteur libre, la réduction d'impôt sera alors de 40%.

L'investissement de départ est de 200 000 €,€ mais il faut faire jouer le plafonnement, donc la réduction d'impôt sera de 40% de 156 240 € €.
156 240 x 40 % = € 62 496 €

La réduction d'impôt sera alors étalée sur 5 années, donc 20% par an, car le logement sera loué.
62 496 x 20% = 12 499.20 € €

La réduction d'impôt est donc de 12 499,20 €€ par an pour notre contribuable pendant 5 ans. S'il s'agit de son seul investissement outre-mer, alors le plafonnement des 40 000 € € ne jouera pas. Cependant, s'il dispose d'autres investissements outre-mer, il conviendra de vérifier que ce plafonnement du montant de la réduction d'impôt n'est pas dépassé.


La réduction d'impôt s'applique sur le montant de l'impôt après application du barème progressif de l'impôt sur le revenu. Elle s'applique avant les crédits d'impôt.

L'investissement sous la loi Girardin va donc permettre au contribuable d'économiser de l'impôt sur le revenu. En effet, la réduction d'impôt va venir diminuer sensiblement le montant de l'impôt qu'il devra payer.

Remarque : si l'un des engagements pris par le contribuable n'est pas respecté, alors l'administration fiscale pourra remettre en cause la réduction d'impôt qui lui avait été octroyée. Il sera alors demandé au contribuable de rembourser le montant de l'avantage fiscal dont il a pu bénéficier.

Remarque: Avec la loi de finances pour 2011, il est fait application de la réduction de 10 % (« rabot ») à la réduction d'impôt au titre des investissements productifs réalisés outre-mer

Afin de garantir le financement des investissements outre-mer, la réduction globale de 10 % (« rabot ») s'applique à la réduction d'impôt au titre des investissements productifs réalisés outre-mer selon des modalités particulières.
Dans le cas des schémas locatifs, les différents taux des réductions et rétrocessions sont modifiés afin que la société qui exploite l'investissement perçoive la même somme qu'auparavant et que l'investisseur ne subisse qu'une réduction de 10 % de son avantage.
Ces dispositions sont applicables aux investissements réalisés depuis le 1er janvier 2011 qui ouvrent droit aux avantages fiscaux concernés.

Toutefois, ne sont pas concernés par la réduction globale de 10 % :
- le contribuable qui justifie qu'il a pris avant le 31 décembre 2010 l'engagement de réaliser un investissement immobilier outre-mer ; par ailleurs, chaque fois que cette solution sera plus favorable, le contribuable pourra retenir la date d'enregistrement devant un notaire ou le service des impôts du contrat de réservation, sous réserve que cet enregistrement soit réalisé avant le 31 décembre 2010 et que l'acte authentique, translatif de propriété, soit passé avant le 31 mars 2011 ;
- les investissements pour lesquels un agrément préalable du ministre chargé du Budget a été obtenu avant le 5 décembre 2010 ; non plus les investissements agréés avant le 31 décembre 2010 qui ouvrent droit à la réduction d'impôt sur les revenus de l'année 2010.