La TVA immobilière

Les ventes d'immeubles sont en général soumises aux droits d'enregistrement. Cependant, lorsque la vente porte sur un bien immobilier neuf, les droits d'enregistrement sont remplacés par le paiement de la TVA immobilière.

L'article 257 7° du Code général des impôts, dispose que « les opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles sont soumises à la TVA ». La TVA s'appliquera même lorsque les opérations revêtiront un caractère civil.

Toujours selon l'article 257 7° du code général des impôts, les opérations imposées à la TVA immobilière sont les suivantes :

· Les ventes et les apports en société de terrains à bâtir

· Les ventes d'immeubles et les cessions, sous forme de vente ou d'apport en société, de parts d'intérêt ou d'actions dont la possession assure en droit ou en fait l'attribution en propriété ou en jouissance d'un immeuble ou d'une fraction d'immeuble

· Les cessions par le constituant dans le cadre d'un contrat de fiducie, de droits représentatifs des biens visés précédemment

· Les livraisons à soi-même d'immeubles

1. 1. L'acquisition de terrains à bâtir

Les opérations imposables à la « TVA immobilière » sont les suivantes :

· Les mutations à titre onéreux, c'est-à-dire les ventes, les échanges… de terrains à bâtir

· Mais aussi les apports en sociétés de terrains à bâtir.

Cependant, il convient de définir ce que sont les terrains à bâtir. En effet, il s'agit des terrains acquis en vue de la construction d'un ou plusieurs immeubles de toute nature. Il peut s'agir de la construction de routes, bâtiments, parcs de stationnement, tunnel etc.

Sont donc visés

- les terrains nus,

- les terrains recouverts de bâtiments destinés à être démolis,

- des immeubles inachevés,

- et des droits de surélévation d'immeubles préexistants.

La TVA immobilière sur les terrains à bâtir ne s'applique pas pour les acquisitions de terrains par les particuliers en vue de la construction d'immeubles d'habitation. Ces mutations seront quant à elles, soumises aux droits d'enregistrement.

De plus, certaines acquisitions de terrains à bâtir sont exonérées de TVA. Il s'agit :

- des opérations de remembrement foncier visées à l'article 261, 5-1° du Code général des impôts,

- des baux de construction sauf option pour l'assujettissement à la TVA,

- des acquisitions réalisées par les organismes d'utilité publique dans les conditions de l'article 1039 du Code général des impôts,

- des acquisitions faites sous certaines conditions dans le cadre d'une expropriation, d'une opération de rénovation urbaine, d'une ZUP…

Les terrains à bâtir visés ci-dessus sont donc soumis à la TVA et exonérés de droits d'enregistrement. Cependant, concernant les terrains à bâtir, l'acquisition donnera lieu à l'application d'un droit fixe de 125 euros€. Cela veut dire que la personne ne devra pas payer de droits d'enregistrement mais seulement un droit fixe de 125 euros€.

Important : Pour pouvoir bénéficier de ce régime, le contribuable doit s'engager dans l'acte au moment de l'acquisition du terrain, à effectuer, dans un délai de 4 ans à compter de la date de l'acte, les travaux nécessaires soit à l'édification d'un ou plusieurs immeubles, ou bien à terminer les immeubles inachevés ou à construire des locaux de surélévation.

En effet, pour pouvoir bénéficier de l'exonération des droits d'enregistrement, il convient de respecter certaines conditions citées à l'article 1594-0 G, A du Code général des impôts :

· L'acte d'acquisition du terrain à bâtir doit contenir l'engagement de l'acquéreur d'effectuer dans un délai de 4 ans à compter de la date de l'acte les travaux nécessaires, selon le cas, pour édifier un immeuble ou un groupe d'immeubles, pour terminer des immeubles inachevés ou pour construire de nouveaux locaux en surélévation, et qu'il précise le nombre, la nature et la destination des immeubles dont la construction est projetée

· Il doit être produit un certificat d'urbanisme déclarant le terrain constructible

· L'acquéreur doit justifier à l'expiration du délai de 4 ans, (ou a l'expiration du délai proroger), de l'exécution et de l'achèvement des travaux en précisant si ces locaux sont ou non affectés à l'habitation pour les ¾ au moins de leur superficie totale.

Si le contribuable n'exécute pas son engagement de construire dans les délais légaux, alors cela aura pour conséquences de rendre exigibles les droits d'enregistrement. Les droits d'enregistrement seront de plus augmentés par des pénalités de retard.

Cependant, l'article 291 alinéa 2 de l'annexe II du Code général des impôts dispose que « la taxe sur la valeur ajoutée qui a été perçue à l'occasion de l'opération constatée par les actes est admise en déduction de ces impositions dans la limite de leur montant, à moins qu'elle n'ait déjà fait l'objet d'une déduction à l'occasion d'une nouvelle mutation du même immeuble. »

Cependant, le contribuable pourra éviter la régularisation s'il réussit à prouver un cas de force majeure qui l'a empêché de construire sur le terrain à bâtir. Si l'administration refuse de reconnaitre le caractère de force majeure, alors le contribuable pourra faire une réclamation contentieuse contre l'avis de mise en recouvrement des droits de mutation.

En principe, le redevable de la TVA, est l'acquéreur du terrain à bâtir. Cependant, la TVA sera due par le vendeur, l'auteur de l'apport ou le bénéficiaire de l'indemnité lorsque le terrain a déjà fait l'objet d'une mutation passible de la TVA.

La TVA est exigible à la date de l'acte constatant l'opération ou bien s'il n'y a pas d'actes, au jour du transfert de propriété.

La Tva est calculée sur le prix de cession hors taxes, le montant de l'indemnité ou la valeur des droits sociaux rémunérant l'apport augmenté des charges qui s'y ajoutent. Le taux applicable est le taux normal de 20%. Cependant, certaines mutations de terrains destinés à la construction de logements sociaux bénéficient d'un taux réduit à 5.5%.