La TVA immobilière

1. 2. La vente d'immeubles construits

Les ventes d'immeubles bâtis peuvent entrer dans le champ d'application de la TVA immobilière.

En effet, l'article 257 7° 1 b du Code général des impôts prévoit que les ventes d'immeubles sont soumises à la TVA. Il s'agit ici des ventes et cessions sous forme de vente ou d'apport en société, de parts d'intérêt ou d'actions dont la possession assure en droit ou en fait l'attribution en propriété ou en jouissance d'un immeuble ou d'une fraction d'immeuble.

Un arrêté du 8 avril 2011 est venu établir les modalités déclaratives en matière de TVA relatives aux opérations portant sur des immeubles.

Le texte apporte modification en ce sens de l'article 32 de l'annexe IV du Code général des impôts, de sorte qu'il dispose que sous réserve des dispositions propres aux entreprises étrangères qui n'ont pas d'établissement en France et des dérogations prévues à l'article 33, les déclarations prescrites par l'article 286 et le 1 de l'article 287 du Code général des impôts doivent être souscrites par les redevables de la TVA pour l'ensemble des opérations qu'ils réalisent, autres que les importations et les opérations visées au 2° du 3 du I de l'article 257 du Code général des impôts, c'est-à-dire la livraison d'un immeuble neuf lorsque le cédant avait au préalable acquis l'immeuble cédé comme immeuble à construire.

Le service des impôts compétent est celui auquel doit parvenir la déclaration de bénéfice ou de revenu des déclarants.

En contrepartie de l'application de la TVA, les ventes d'immeubles bâtis bénéficient d'un régime favorable en matière de droits d'enregistrement. En effet, elles ne sont soumises qu'à la taxe de publicité foncière qui s'élève à 0.60% du montant hors taxe de la cession (soit en réalité un taux de 0.715% car il faut ajouter à la taxe de publicité foncière le prélèvement pour frais d'assiette et de recouvrement ainsi que la taxe additionnelle).

Remarque : les ventes intervenant plus de 5 années après l'achèvement de l'immeuble sont exclues du champ d'application de la TVA immobilière. Cela revient donc à dire que la TVA s'appliquera seulement aux immeubles achevés depuis moins de 5 ans. De plus, si la vente intervient dans les 5 ans, mais qu'elle avait été précédée d'une autre vente affectée au profit d'une autre personne qu'un marchand de biens, dans ce cas, la TVA ne s'appliquera pas, la vente sera alors soumise aux droits d'enregistrement.

La TVA immobilière sur les ventes d'immeubles construits s'applique lorsqu'il y a une mutation à titre onéreux (vente, échange…) ou en cas d'apport en société pour :

· Des immeubles ou des parties d'immeubles vendus en état futur d'achèvement

· Des immeubles ou parties d'immeubles vendus après leur achèvement mais à la double condition que la vente intervienne dans les 5 ans de l'achèvement et qu'elle n'ait pas été précédée d'une autre mutation à titre onéreux postérieure à l'achèvement et consentie à une autre personne qu'un marchand de biens.

Donc à contrario, cela revient à dire que le régime de la TVA immobilière n'est pas applicable lorsque l'immeuble a été achevé depuis plus de 5 ans ou lorsque la mutation intervient avant l'expiration des 5 années lorsqu'elle a été précédée d'une autre mutation à titre onéreux postérieure à l'achèvement du bien consentie à une personne n'ayant pas la qualité de marchand de biens.

La TVA immobilière applicable sur les ventes, mutations ou apports en société d'immeubles est normalement due par le vendeur. La TVA devient exigible à la date de l'acte constatant l'opération. Cependant, s'il n'y a pas d'acte, la TVA devient exigible au moment du transfert de propriété.

Remarque : en cas de VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), il est précisé que la TVA devient exigible, non pas au moment de l'acte mais à l'expiration des périodes auxquelles se rapportent les paiements successifs liés à l'avancement des travaux. (Cour administrative d'appel de Bordeaux le 4 avril 2006)

De plus, lorsque le prix est payé en plusieurs fois, il est accordé au vendeur la possibilité d'acquitter la TVA au fur et à mesure des encaissements. En effet, l'article 252 du Code général des impôts, annexe 2 dispose que « lorsque le règlement du prix se fait par acomptes, le paiement de la taxe peut se faire au fur et à mesure de leur encaissement dès lors que le redevable a présenté des garanties de recouvrement. Dans ce cas, aucun remboursement de taxe déductible ne peut être effectué avant le dernier encaissement. L'acquéreur ne peut déduire la taxe qu'au fur et à mesure des versements. »

Le montant de la TVA est calculé sur le prix de cession hors taxes, ou bien le montant de l'indemnité ou la valeur des droits sociaux rémunérant l'apport, augmenté des charges. Le taux applicable est le taux de droit commun c'est-à-dire 20%.

Cependant, dans certain cas, il est fait application du taux réduit à 5.5%. Ce sera le cas pour :

· Les ventes de logements sociaux neufs à usage locatif

· Les apports à un organisme HLM de logements sociaux

· Les ventes et apports de logements destinés à être occupés par des titulaires de contrats de location-accession faisant l'objet d'une convention et agréés par le préfet

· Les ventes et les apports de logements aux structures d'hébergement temporaire ou d'urgence

· Les ventes ou apports de logements sociaux à usage locatif de l'Association Foncière logement

· Les ventes de droit au bail à construction dans le cadre d'opération d'accession à la propriété bénéficiant du « pass foncier »

· Les ventes de droits immobiliers démembrés de logements sociaux neufs à usage locatif sous certaines conditions

· Les ventes de logements neufs à usage de résidence principale destinés à des personnes dont les ressources n'excèdent pas un certain plafond et situés dans des quartiers de rénovation urbaine

· Les apports d'immeubles sociaux neufs faits par les organismes HLM aux SCI d'accession progressive à la propriété

- La déduction de la TVA

Lorsque l'immeuble est construit en vue de la vente, le promoteur-constructeur a la possibilité de déduire de la TVA qu'il doit sur la vente, la TVA qui a pesé sur la construction de l'immeuble.

Exemple : un promoteur vend un bien 250 000 € HT, ce a quoi il faut appliquer le taux de TVA de 20% ;                           250 000 x 20% = 50 000 €€

Les acheteurs du bien immobilier ont donc payé 300 000 € € car 250 000 + 50 000 = 300 000

Cependant, lors de la construction du bien immobilier, Monsieur le promoteur a payé les différents artisans et la TVA ayant grevé ces dépenses s'élève en tout à 30 000€ euros.

Le promoteur va donc devoir reverser la TVA de la vente, c'est-à-dire 50 000 €€ à l'Etat. Cependant, comme il a la possibilité de déduire 30 000 €euros pour la TVA qui a grevé les différentes dépenses, alors il va s'en servir pour acquitter sa dette.

Soit 50 000 € - 30 000 € = 20 000 €

Donc le promoteur n'aura à reverser à l'Etat que la somme de 20 000 €€ au lieu de 50 000 €€ et ce, par l'imputation du montant de la taxe qui a grevé la construction.

Cependant, dans le cas où l'immeuble n'a pas été construit dans une optique de vente, mais qui est néanmoins revendu sous le régime de la TVA immobilière (c'es-à-dire dans les 5 années de son achèvement), les règles applicables sont différentes.

En effet, si l'immeuble constitue une habitation, dans ce cas, le montant de la TVA ayant pesé sur la construction ou l'acquisition de l'immeuble, sera entièrement déductible du montant de taxe dû sur la vente de l'immeuble. Le mécanisme est donc le même que lorsque l'immeuble a été construit en vue d'une vente.

Cependant, lorsque l'immeuble est à usage professionnel, commercial ou industriel, les règles sont différentes. Si le vendeur a déjà déduit la totalité de la TVA qui a grevé la construction de l'immeuble, alors aucune autre déduction ne sera possible. Si la taxe d'amont a été totalement ou partiellement exclue du droit à déduction, dans ce cas, il est possible de procéder à une déduction complémentaire lors de la vente de l'immeuble. Cette régularisation est égale à la somme des régularisations qui auraient été effectuées jusqu'au terme de la période de régularisation, en considérant que pour chacune des années restantes de cette période, le coefficient de déduction est égal à 1.