Le bail commercial

Le contrat de bail prévoit l'affectation des locaux à un usage déterminé. C'est un des éléments essentiels du contrat. Le locataire a l'obligation de respecter la clause de destination des locaux, à défaut, le bailleur peut demander la résiliation du contrat de bail (3ème Civ 29 novembre 2000).

Ainsi, le locataire souhaitant modifier son activité doit obligatoirement demander une déspécialisation du bail à son bailleur. Cette demande de déspécialisation revête un caractère d'ordre public ( 3ème Civ 4 octobre 2000).

Le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. Ces activités doivent se rattacher directement à l'objet social défini dans les statuts ou à l'activité pour laquelle il est inscrit en tant que personne physique au registre du commerce et des sociétés.

A cette fin, le locataire doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire, en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé.

Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, sa contestation du caractère connexe ou complémentaire de ces activités.

Cependant, lors de la révision triennale du loyer qui suit l'adjonction d'activités connexes, il peut être pris en compte ces activités afin de fixer le nouveau loyer si celles-ci ont modifié de façon substantielle le chiffre d'affaires généré par le fonds exploité.

Le locataire peut, sur sa demande, être autorisé à exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier.

Toutefois, le premier locataire d'un local compris dans un ensemble constituant une unité commerciale définie par un programme de construction ne peut se prévaloir de cette faculté pendant un délai de neuf ans à compter de la date de son entrée en jouissance.

Le bailleur saisi par son locataire d'une demande de déspécialisation ou d'adjonction d'activités connexes doit répondre pour signifier son acception ou son refus.

A défaut, si le bailleur n'a pas fait connaitre son acceptation (son refus ou les conditions dans lesquelles son accord serait donné), dans un délai de trois mois, l'accord est réputé acquis pour le locataire.

Le changement d'activité peut motiver le paiement, à la charge du locataire, d'une indemnité égale au montant du préjudice dont le bailleur établirait l'existence.

Le tribunal de grande instance peut autoriser la transformation totale ou partielle malgré le refus du bailleur, si ce refus n'est point justifié par un motif grave et légitime.

Si le différend porte seulement sur le prix du bail, celui-ci est fixé conformément aux dispositions réglementaires prévues pour la fixation du prix des baux révisés.