Le bail commercial

Le loyer d'origine est librement fixé par les parties. Il est plafonné en cours de bail, lors d'une révision triennale légale ou en renouvellement en fin de bail, après 9 ans.

Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative des locaux commerciaux.

A défaut d'accord entre les parties sur le montant du loyer renouvelé, cette valeur est déterminée d'après :

- Les caractéristiques du local considéré. Il s'agit de sa surface, de son état général, des agencements qui ont étés pratiqués.

- La destination des lieux. Il s'agit de l'usage pour lequel ils sont destinés. On ne loue pas au même prix un local contenant de nombreuses installations qu'une simple boutique louée nue.

- Les obligations respectives des parties.

- Les facteurs locaux de commercialité. Il s'agit de l'attractivité du quartier dans lequel est situé le bien, de la clientèle qui est potentiellement présente dans le quartier.

- Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

A moins d'une modification notable de ces éléments, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction.

Les loyers des baux d'immeubles ou de locaux commerciaux, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l'une ou de l'autre des parties en fonction de la variation des critères permettant la fixation initiale du loyer.

La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Cependant, à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

Lorsque le bail a été reconduit par tacite prolongation, il est possible pour le bailleur de déplafonner le loyer après la douzième année.

Par ailleurs, il a été jugé que l'extension de la destination du bail commercial permettant d'adjoindre une autre activité à celle initialement prévue dans le contrat de bail entraînait également le déplafonnement du montant du loyer (Cass. Civ, 18 janvier 2002, pourvoi n°11-10072).