Le crédit immobilier : étude d'ensemble

2. 2. L'offre préalable de crédit

Le législateur souhaite que le consommateur dispose, avant de prendre une décision, d'une information complète sur le prêt qui lui sera accordé par l'organisme prêteur. Par conséquent, l'information qui lui est fournie doit être plus précise que celle relevant de la publicité. On parle alors d'offre préalable au contrat de crédit.

Le code de la consommation précise que cette offre doit être formulée par écrit et adressée à l'emprunteur gratuitement par voie postale et éventuellement aux cautions déclarées par l'emprunteur lorsqu'il s'agit de personnes physiques. En aucun cas l'offre préalable de prêt peut être remise de la main à la main.

Cette offre remise par le professionnel du prêt doit contenir une série de mentions obligatoires, à savoir :

- Le nom de l'emprunteur ;

- Le nom de l'organisme prêteur ;

- L'identité des cautions déclarées ;

- La nature du prêt (prêt immobilier classique, prêt-relais, …) ;

- L'objet du prêt ;

- Les modalités du prêt : date et conditions de mise à disposition des fonds ;

- Le montant du crédit : les fractions périodiques disponibles, le coût total, le taux et éventuellement les modalités de l'indexation ;

- Les garanties, assurances, sûretés réelles ou personnelles qui conditionnent la conclusion du prêt, ainsi que l'évaluation de leur coût ;

- Les conditions requises pour transférer le prêt à une tierce personne, dans l'hypothèse où l'emprunteur serait obligé de revendre son logement avant la fin de ses remboursements ;

- Les frais d'études et les conditions de perception, lorsque le prêt est annulé à l'expiration du délai fixé pour la réalisation du projet immobilier.

L'offre préalable doit également rappeler (article L312-10 du code de la consommation) que :

- le prêteur est obligé de maintenir les conditions qu'elle indique pendant une durée minimale de trente jours à compter de la réception de l'offre par l'emprunteur,

- l'offre est soumise à l'acceptation de l'emprunteur et des cautions,

- l'emprunteur et les cautions déclarées ne peuvent accepter l'offre seulement dix jours après qu'ils l'ont reçue.

- l'acceptation doit être donnée par lettre, le cachet de la poste faisant foi.

Lorsque le prêt immobilier est à taux variable, le prêteur annexe à l'offre, une notice présentant les conditions et les modalités de variation du taux d'intérêt, ainsi qu'un document d'information contenant une simulation de l'impact d'une variation de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit. Le législateur ajoute que: « cette simulation ne constitue pas un engagement du prêteur à l'égard de l'emprunteur quant à l'évolution effective des taux d'intérêt pendant le prêt et à son impact sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit. Le document d'information mentionne le caractère indicatif de la simulation et l'absence de responsabilité du prêteur quant à l'évolution effective des taux d'intérêt pendant le prêt et à son impact sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit ».

Lorsque le prêt est à taux fixe, l'offre doit comprendre un échéancier des amortissements détaillant pour chaque échéance la répartition entre le capital et les intérêts.

Il est important de noter que si l'une des mentions obligatoires est modifiée, le prêteur est tenu de présenter une nouvelle offre de prêt.

De plus, aucun versement ne peut être effectué par le prêteur à l'emprunteur avant l'acceptation de l'offre préalable. De son côté, l'emprunteur ne peut faire aucun dépôt d'argent, ni souscrire aucun effet de commerce, ni signer de chèques avant la date d'acceptation.

Le prêteur doit maintenir sa proposition au moins trente jours à compter de sa réception par l'emprunteur. Néanmoins, il s'agit d'un délai minimal, la validité de l'offre peut être maintenue pour une durée supérieure. Lorsque l'offre préalable n'a pas été acceptée durant ce délai, le prêteur peut modifier les conditions de son offre. Toutes les modifications des conditions d'obtention du prêt, le montant, le taux du crédit, donnent lieu à la remise d'une nouvelle offre à l'emprunteur.

Il existe deux types de prêts immobiliers, le prêt à taux fixe et le prêt à taux variable.

Lorsque le prêt est à taux fixe, le taux ne peut être modifié au cours du remboursement du prêt. L'emprunteur est donc à l'abri d'une hausse des taux d'intérêt, et inversement, il ne peut pas bénéficier d'une baisse, sauf s'il arrive à négocier avec sa banque un taux plus avantageux. Le montant des mensualités est déterminé à l'avance dans le contrat et reste le même tout au long du remboursement.

Lorsque le prêt est à taux variable, le taux peut évoluer selon les modalités prévues dans le contrat. Ce type de prêt comporte des risques en cas de forte augmentation des taux.