Le crédit immobilier : étude d'ensemble

Une fois le contrat conclu et parfait, il peut être exécuté conformément aux dispositions de l'offre préalable de crédit devenue le contrat définitif.

Ce n'est qu'à l'expiration du délai de rétractation que le prêteur pourra mettre les fonds à disposition du consommateur emprunteur et que ce dernier pourra commencer à rembourser les mensualités prévues contractuellement.

Le remboursement par l'emprunteur ne peut intervenir logiquement qu'après la mise à disposition de la somme prêtée.

En général, le remboursement du crédit se fait par mensualités ou trimestrialités constantes étalées sur toute la durée du crédit. Chaque mensualité se compose de deux éléments, le montant des intérêts calculés sur le capital restant dû et l'amortissement du capital emprunté. Le montant des intérêts et celui du remboursement du capital emprunté évoluent de manière inverse. En effet, durant les premières années de remboursement, la proportion des intérêts est largement supérieure à celle du capital remboursé. En revanche, à la fin du remboursement, il n'y a presque plus d'intérêts.

Il est à noter que l'emprunteur peut procéder au remboursement anticipé de son crédit à tout moment, sans avoir à se justifier. Cependant, si le contrat de prêt le prévoit, le prêteur peut exiger le versement d'une indemnité de remboursement anticipé. Cependant, pour les contrats conclus depuis le trente juin 1999, aucune indemnité ne peut être demandé à l'emprunteur lorsque le remboursement est consécutif à la vente du logement dont la cause est : un changement du lieu de travail, une cessation de l'activité professionnelle ou le décès de l'emprunteur ou de son conjoint.

Quel que soit le moment, l'emprunteur peut décider de rembourser la totalité ou seulement une partie du capital restant dû. Mais attention, le contrat peut interdire les remboursements anticipés inférieurs ou égaux à 10% du montant initial du prêt, sauf s'il s'agit du solde.

Il est conseillé de consulter le contrat de crédit avant un remboursement anticipé dans la mesure où certains contrats stipulent un délai de prévenance à respecter. Ce délai permet à l'organisme prêteur d'organiser le traitement de la demande de remboursement anticipé. Lorsque le délai de prévenance est raisonnable, il est licite et le consommateur doit donc le respecter avant tout remboursement anticipé de sa dette.

Les modalités de la demande de remboursement anticipé sont généralement fixées au contrat. Il faut donc se reporter à ce document pour se renseigner.

En l'absence de clause concernant ce remboursement anticipé, il est vivement conseillé d'adresser une lettre recommandée avec avis de réception au prêteur afin de l'informer de votre intention de rembourser le crédit de façon anticipée.

A côté, il est possible que l'emprunteur rencontre des difficultés et ne parvienne plus à rembourser les mensualités ou trimestrialités. Il est conseillé de trouver une solution amiable avec l'organisme prêteur. Celle-ci peut consister en l'octroi de délais de paiement.

Lorsqu'aucun accord ne peut être trouvé et que la banque choisit l'annulation du crédit, elle est en droit d'exiger certaines choses de l'emprunteur. Il s'agit :

- du remboursement immédiat du capital restant dû et des intérêts échus et non payés (en aucun cas le versement des intérêts à venir),

- le versement d'intérêts de retard, à un taux égal à celui du prêt, calculés sur la somme restant due,

- le remboursement des frais taxables,

- le paiement d'une indemnité qui ne peut excéder un montant qui dépend de la durée restant à courir.

L'emprunteur qui éprouve des difficultés de remboursement peut demander au juge d'instance de lui accorder des délais de grâce pendant lequel les échéances seront suspendues. En effet, il arrive que la situation de l'emprunteur évolue suite à des accidents de la vie tels que : la perte d'un emploi, la survenance d'une maladie ou d'un accident du travail. Dans ce cas, il est possible pour le débiteur de saisir le juge d'une demande tendant à obtenir des délais de remboursement (article L. 313-12 alinéa 1 du code de la consommation). Si un délai est accordé par le juge, aucune échéance ne sera due au cours du délai accordé.

Il est également envisageable de demande au juge que pendant ce délai, les sommes dues ne produiront pas intérêts, ou encore de demander que le paiement des échéances soit reporté en fin de prêt. Pour ce faire, il convient de produire l'ensemble des pièces nécessaires au soutien de la demande formée. En  outre, il faudra mettre en avant votre bonne foi ainsi que la réalité des difficultés rencontrées et leur caractère temporaire.