Le crédit immobilier : étude d'ensemble

Lorsqu'il accorde un prêt immobilier, le prêteur est en droit de demander la constitution d'une garantie. Il en existe deux grandes catégories : les garanties réelles et les garanties personnelles.

Les garanties réelles sont celles qui consistent à attribuer un bien déterminé, bien souvent l'immeuble financé à l'aide du prêt, au remboursement d'une dette. Il peut s'agir d'une hypothèque ou d'un privilège du prêteur de deniers. Lorsqu'une défaillance de l'emprunteur survient, ces garanties permettent au prêteur de faire saisir l'immeuble afin qu'il soit vendu en justice. Le prêteur dispose à la fois d'un droit de suite qui l'autorise à faire saisir l'immeuble même s'il a été revendu à un tiers et d'un droit de préférence, qui lui permet d'être payé en priorité sur le prix de vente.

Les garanties personnelles reposent sur l'engagement d'une ou plusieurs personnes de rembourser le prêt à la place de l'emprunteur si celui-ci ne le rembourse pas. La forme la plus courante est le cautionnement.

Le code civil confère un privilège du prêteur de deniers, fréquemment invoqué en pratique, à celui qui a fourni des deniers pour financer l'acquisition d'un immeuble (logement, terrain, etc.). Le recours à un tel privilège suppose au préalable le respect d'un formalisme. En effet, l'acte d'emprunt, au même titre que la quittance du vendeur, doivent être rédigé en la forme authentique (par acte notarié). Le contrat d'emprunt doit indiquer que la somme prêtée est destinée à l'acquisition d'un immeuble. La quittance du vendeur doit préciser que le paiement du prix a été fait avec les deniers empruntés.

Ce privilège résulte de la loi, le prêteur n'a donc pas besoin de demander le consentement de l'emprunteur.

Pour l'emprunteur, le privilège du prêteur de deniers présente l'avantage d'être moins coûteux qu'une hypothèque puisqu'il n'est pas soumis à la taxe de publicité foncière.

Pour le prêteur, il offre une meilleure garantie de paiement puisqu'il prend rang au jour de l'acte de vente alors qu'une hypothèque ne prend rang qu'au jour de son inscription.

Lorsque le prêt immobilier est destiné à financer la construction d'un immeuble, des travaux d'amélioration ou d'agrandissement, l'organisme prêteur ne peut pas bénéficier du privilège de prêteur de deniers. Il va alors demander la constitution d'une hypothèque. Cette hypothèque doit obligatoirement être accordée par acte notarié et inscrite au bureau des hypothèques dont dépend l'immeuble.

A côté du privilège du prêteur de deniers et de l'hypothèque, d'autres garanties existent, notamment le cautionnement. Plusieurs cautionnements sont possibles, soit le celui accordé par une société de cautionnement, soit la caution d'un particulier. Les sociétés de cautionnement assurent le remboursement du prêt en cas de non-paiement par l'emprunteur. Elle dispose ensuite d'un recours contre l'emprunteur. A la différence du privilège du prêteur de deniers et de l'hypothèse, ce type de cautionnement, bien que payant pour l'emprunteur, n'est pas soumis à des frais d'inscription. Les cautions de particuliers sont très peu utilisées en matière de crédit immobilier.

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