Le droit de préemption urbain

1. 1. Les biens concernés

Ainsi, dans les communes ayant décidé d'instituer un droit de préemption urbain sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d'urbanisation future, les vendeurs d'immeubles doivent soumettre leur décision d'aliéner leur bien au droit prioritaire de la commune.

L'article L.213-1 du Code de l'urbanisme dispose que sont soumis au droit de préemption « tout immeuble ou ensemble de droits sociaux donnant vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble, bâti ou non bâti, lorsqu'ils sont aliénés, à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit, à l'exception de ceux qui sont compris dans un plan de cession arrêté » .

« Sont également soumises à ce droit de préemption les cessions de droits indivis portant sur un immeuble ou une partie d'immeuble, bâti ou non bâti, sauf lorsqu'elles sont consenties à l'un des coindivisaires, ainsi que les cessions de tantièmes contre remise de locaux à construire. »

Cependant, la loi écarte certaines catégories d'aliénations de biens et de droits immobiliers de l'exercice de ce droit.

Ainsi, l'article L.211-3 du Code de l'urbanisme dispose que « le droit de préemption urbain n'est pas applicable aux aliénations de biens et droits immobiliers ayant fait l'objet de la notification prévue par l'article L. 240-3. »

Il s'agit du droit de priorité des communes relatif aux cessions immobilières de l'Etat. Cet article supprime donc tout cumul entre le droit de priorité et le droit de pour préemption urbain.

De plus, l'article L.211-4 écarte http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do;jsessionid=7FC4501CD73FA26F466105C417A01870.tpdjo13v_1?idArticle=LEGIARTI000020458736&cidTexte=LEGITEXT000006074075&dateTexte=20100317 l'exercice du droit de préemption dans plusieurs hypothèses :

- à l'aliénation d'un ou plusieurs lots constitués soit par un seul local à usage d'habitation, à usage professionnel ou à usage professionnel et d'habitation, soit par un tel local et ses locaux accessoires, soit par un ou plusieurs locaux accessoires d'un tel local, compris dans un bâtiment effectivement soumis, à la date du projet d'aliénation, au régime de la copropriété, soit à la suite du partage total ou partiel d'une société d'attribution, soit depuis dix années au moins dans les cas où la mise en copropriété ne résulte pas d'un tel partage, la date de publication du règlement de copropriété au bureau des hypothèques constituant le point de départ de ce délai ;

- à la cession de parts ou d'actions de sociétés visées aux titres II et III de la loi n° 71-579 du 16 juillet 1971 et donnant vocation à l'attribution d'un local d'habitation, d'un local professionnel ou d'un local mixte et des locaux qui lui sont accessoires ;

- à l'aliénation d'un immeuble bâti, pendant une période de dix ans à compter de son achèvement ;

- à la cession de la majorité des parts d'une société civile immobilière, lorsque le patrimoine de cette société est constitué par une unité foncière, bâtie ou non, dont la cession serait soumise au droit de préemption. Le présent alinéa ne s'applique pas aux sociétés civiles immobilières constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus.

Toutefois, par délibération motivée, la commune peut décider d'appliquer ce droit de préemption aux aliénations et cessions mentionnées ci-dessus sur la totalité ou certaines parties du territoire soumis à ce droit.