Le loyer et la révision du loyer d'un bail d'habitation

2. 2. En cas clause de variation du montant du loyer

Cette situation est à nouveau règlementée par l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989. En vertu de cet article, le contrat peut prévoir une révision annuelle du loyer, se faisant à une date déterminée. Dans ce cas, l'augmentation se fera automatiquement, sans autre formalité.

Il existe tout de même des restrictions, le loyer ne peut ainsi pas être automatiquement augmenté de manière déraisonnable.

Il est donc impossible de mettre en place dans le contrat de bail une augmentation excédant la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'INSEE chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

Cet indice, appelé communément IRL, est publié sur le site internet de l'INSEE.

L'article 9 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat a modifié l'indice de référence des loyers créé par l'article 35 de la loi 2005-841 du 26 juillet 2005.

Principe :

Depuis son entrée en vigueur le 10 février 2008, ce nouvel indice de référence des loyers se substitue à l'indice de référence des loyers institué par l'article 35 de la loi 2005-841 du 26 juillet 2005 précitée.

Cet indice permet de réviser les loyers des nouveaux contrats de location et des contrats de location en cours sans qu'il soit nécessaire de conclure un avenant au contrat initial.

Désormais, l'indice de référence des loyers, pour un trimestre donné, correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

A ne pas confondre avec :

Cet indice permet d'augmenter le loyer de façon annuelle et cette possibilité de révision ne doit donc pas être confondue avec la révision du loyer en fin de bail, à l'occasion du renouvellement du bail, lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport à celui des logements comparables du voisinage (voir ci-dessous).

De même, cet indice n'est pas applicable en cas de révision de loyer suite à des travaux d'amélioration effectués dans le logement loué (voir ci-dessus).

Qui peut augmenter le loyer ? Quand et comment ?

Pour pouvoir augmenter le loyer conformément à l'indice publié par l'INSEE, le bailleur doit s'assurer que le bail prévoit cette faculté de révision du loyer, sinon, aucune révision n'est possible et le loyer restera le même pendant toute la durée du bail. De plus, à défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause pour l'année écoulée.

Lorsqu'elle est prévue au contrat, la révision intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La révision ne peut pas excéder la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

La loi précise également qu'à défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

Ainsi, si le contrat de bail ne prévoit pas le trimestre pris en compte pour déterminer l'indice de révision, il convient de se référer au dernier indice publié par l'INSEE à chaque date anniversaire du contrat de bail.

Pour les baux en cours au 10 février 2008, l'ancien indice est automatiquement remplacé par le nouveau sans qu'il ne soit nécessaire de signer un avenant au contrat initial.

Dans ce cas, si le contrat ne précise pas la date de référence à prendre en compte, il convient de se référer au dernier indice publié à la date de signature du contrat.

Comment connaître l'indice ?

L'indice de référence des loyers est publié chaque trimestre par l'INSEE selon un calendrier fixe :

l'indice de référence des loyers du 1^er trimestre est publié vers le 15 avril ;

l'indice de référence des loyers du 2^ème trimestre est publié vers le 15 juillet ;

l'indice de référence des loyers du 3^ème trimestre est publié vers le 15 octobre ;

l'indice de référence des loyers du 4^ème trimestre est publié vers le 15 janvier suivant.

L'indice fait l'objet d'une publication au Journal Officiel, c'est la date de publication de l'indice par l'Insee dans la publication Informations Rapides qui sert de référence.

Loyers concernés par cet indice

L'application de l'indice de référence des loyers concerne notamment la révision des loyers suivants :

les locaux à usage d'habitation régis par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée,

les locaux meublés soumis à l'article L 632-1 du code de la construction et de l'habitation,

les redevances de location-accession à la propriété immobilière (article 7 de la loi n° 84-595)

les loyers des bâtiments d'habitation des fermages et baux ruraux (article L411-11 du Code Rural).

Mais ne concerne pas les locaux commerciaux et les locaux spécifiques régis par d'autres dispositions législatives.

Méthode pour calculer le nouveau loyer :

Le nouveau loyer est calculé de la façon suivante :

Loyer précédent x Indice de référence des loyers du trimestre concerné (Indice de référence des loyers du même trimestre de l'année précédente)

Les indices sont indiqués sur le site de l'INSEE sur plusieurs années consécutives donc vous retrouverez facilement l'indice de l'année précédente.