La défiscalisation immobilière : loi Robien

2. 2. Le fonctionnement du régime de Robien

Le dispositif Robien permettaittaitde déduire des revenus fonciers l'amortissement du logement acheté.

Ce qui était particulièrementintéressant, c'est que l'amortissement ne se limitait pas au montant del'investissement initial, c'est-à-dire au montant auquel avait été achetél'immeuble. En effet, il était aussi possible d'amortir les dépensesultérieures d'amélioration du logement ou même les frais d'agrandissement.

L'amortissement initial : la base de calcul del'amortissement était constituée du prix d'achat du logement auquel il fallaitajouter les frais accessoires tels que les frais de notaire, les commissionsintermédiaires…

Lorsqu'il s'agissaitd'immeubles construits, transformés ou réhabilités, on devait tenir compte desfrais d'acquisition du terrain, mais aussi des honoraires d'architecte, du coûtde la main d'ouevre...

Pour le « Robienrecentré », (donc applicable pour les investissements effectués à partirdu 1^er septembre 2006), les taux d'amortissement étaient lessuivant :

· 6%les sept premières années

· Puis4% les deux années suivantes.

Important : A l'issue de cette période de neuf ans, ledispositif « Robien recentré » ne permettaittait pas à l'investisseurde reconduire son engagement pour une ou deux périodes de 3 ans. Cela faisaitpartie des grandes différences avec les dispositifs « Robienclassique » et « Borloo Neuf ».

Le total des déductionsainsi effectuées représentait donc 50% de la valeur de l'investissementinitial.

Le point de départ des amortissements : le point de départ desamortissements était fixé au premier jour du mois d'achèvement de l'immeuble oude son acquisition si elle était postérieure.

Ex : laconstruction du logement était terminée le 13 mars 2009. Le point de départ del'amortissement était donc le 1^er mars 2009.

PourInformation : dans le cadre du dispositif Robien « Classique »(applicable qu'aux investissements effectués avant le 31 aout 2006), les tauxd'amortissements étaient 8% les 5 premières années et de 2.5% les 4 annéessuivantes.

Les dépenses ultérieures : les travauxd'agrandissement, de reconstruction… : si le propriétaire décide de procéderà ce type de dépenses pour un logement placé sous le dispositif Robien, alorsil pouvait bénéficier des mêmes avantages d'amortissement que ceux exposésci-dessus.

Cependant, la conditionétait la souscription d'un nouvel engagement de location de 9 ans.

Les cas de remise en cause du droit d'amortissement : Si l'une des conditionsobligatoires fixées par la loi Robien n'est pas respectée alors cela pouvait entrainerla remise en cause de l'amortissement et donc de l'avantage fiscal. Si telétait le cas, alors le montant des amortissements déduits était réintégré dansle revenu net foncier de l'année au cours de laquelle l'obligation n'a pas étérespectée.

Lescas de remise en cause étaient les suivants :

· Non respect de l'engagement delocation du logement(pendant 9 ans) dans les conditions prévues par la loi.

· Toute cession, qu'il s'agisse d'une vente, d'undémembrement de propriété ou même d'une donation… pendant la période d'engagement de location.

· Ouinscription du logement à l'actif d'uneentreprise pendant la période de location obligatoire.

Remarque : en cas de mariage du contribuable pendant la période d'engagement delocation, il était obligatoire, afin de pouvoir continuer à bénéficier desavantages fiscaux liés à la loi Robien, que les époux reprennent le dispositif à leurprofit.