Les droits d'enregistrement applicables aux entreprises

Les droits d'enregistrement sont exigibles sur la plupart des mutations à titre onéreux d'immeuble. Cependant, parfois la cession n'est pas soumise aux droits d'enregistrement mais à la TVA.

En effet, l'article 257 7° du Code Général des Impôts précise que sont soumise à la TVA les opérations qui concourent à la production ou à la livraison d'immeubles.

Sont soumises à la TVA :

· Les ventes de terrains à bâtir à condition que la cession ne soit pas consentie à des particuliers.

· Les ventes à terme ou en l'état futur d'achèvement

· Les ventes d'immeubles neufs achevés depuis moins de 5 ans à condition que ces biens n'aient jamais été vendus à des personnes autres que des marchands de biens.

Les terrains à bâtir soumis à la TVA sont alors soumis à un droit fixe d'enregistrement de 125€ € prévu à l'article 691 Bis du Code Général des Impôts.

Pour les autres immeubles soumis à la TVA, ils sont soumis à un droit d'enregistrement réduit à 0.715% sur le prix de la vente hors taxes.

Les droits d'enregistrement sur les ventes d'immeubles sont exigibles sur :

· Les mutations à titre onéreux telles que les ventes, les rétrocessions, les soultes de partage…

· Les immeubles visés sont les immeubles par nature, les immeubles par destination ou par détermination de la loi. Les droits d'enregistrement sont aussi susceptibles de s'appliquer aux cessions de titres de sociétés immobilières imposées au régime fiscal des sociétés de personnes.

· Et seuls les immeubles situés sur le territoire français peuvent faire l'objet d'une imposition aux droits de mutation. Les mutations d'immeubles situés à l'étranger mais constatées par un acte passé en France sont soumises à un droit d'enregistrement de 5% (article 714 du CGI) sauf conventions internationales contraires.

Lorsque des droits d'enregistrement sont dus sur un immeuble alors ils sont établis sur le prix augmenté des charges qui incombent aux cédants mais qui sont répercutées sur le cessionnaire. Ce peut être les frais de vente, ou même certains impôts…

Important : ici aussi l'administration fiscale peut substituer au prix convenu pour la vente, la valeur vénale du bien immobilier. En effet, l'administration procédera à cette substitution lorsqu'elle estimera que le prix payé est inférieur à la vraie valeur du bien. Il n'est donc pas conseillé aux parties de tenter d'échapper à l'impôt en baissant le prix du bien, car l'administration fiscale veille.

Remarque : si le prix n'est pas payé en somme d'argent mais en nature, dans ce cas, les droits d'enregistrement seront calculés sur la valeur des biens donnés pour le paiement.

En cas de vente simultanée de meubles et d'immeubles : c'est par exemple le cas d'une personne qui vend sa maison avec les meubles. Dans ce cas, les droits d'enregistrement sont calculés sur l'ensemble du prix sans faire de distinction.

Par contre, si dans le contrat il est détaillé le prix de chaque meuble, article, alors ces derniers seront détachables du prix global et ne feront pas partie de la base imposable pour le calcul des droits de mutation.

Plusieurs droits sont perçus au profit de l'Etat et des différentes collectivités locales du lieu de situation du bien. Le taux des droits d'enregistrement sur les immeubles sont les suivants :

· Une taxe départementale dont le taux peut varier en fonction du lieu de situation du bien immobilier. Le taux peut varier entre 1% et 3.6%. Mais la grande majorité des départements ont fixé leur taux au maximum c'est-à-dire 3.6%.

· Une taxe communale dont le taux est de 1.20%

· Un prélèvement pour frais de recouvrement de 2.5% du montant de la publicité foncière ou des droits d'enregistrement perçus au profit des départements.

· Une taxe perçue au profit de l'Etat de 0.2% pour les mutations relevant du régime normal ou de 0.1% pour celles bénéficiant du taux réduit d'imposition.

Donc si le taux du département est de 3.6% alors les droits d'enregistrement sont de 5.9% :

3.6% + 1.2% + (2.5% x 3.6%) + 0.2% = 5.9%

Ce taux s'applique donc à toutes les ventes d'immeubles ne relevant pas de la TVA ou d'un régime spécial.

Il existe par ailleurs des régimes spéciaux qui permettent aux acquéreurs de certains immeubles de bénéficier d'une exonération de droits d'enregistrement ou de droits d'enregistrement réduits. Ces régimes spéciaux concernent essentiellement :

• Les acquisitions d'immeubles ruraux pour les fermiers
• Les acquisitions d'immeubles destinés à être exploités par les jeunes agriculteurs dans les territoires ruraux de développement prioritaire
• Les mutations d'immeubles dans le cadre d'opération de rénovation urbaine
• Les cessions de logements par les organismes d'HLM à leurs locataires
• Les expropriations pour cause d'utilité publique
• Ventes d'immeubles dans les zones de revitalisation rurale

Les droits d'enregistrement exigibles sur les cessions de biens immobiliers sont donc en général de 5.9%.