La promesse unilatérale de vente, le compromis de vente et le pacte de préférence

2. 2. Conditions de la promesse synallagmatique de vente

Conditions de fond :

La première condition tient à la capacité :

La capacité des parties s'apprécie au jour où ils formulent la promesse. Etant réciproquement engagées, les parties doivent avoir la capacité, l'une de vendre le bien en cause et l'autre, de l'acquérir.

La seconde condition tient à la détermination de la chose et du prix :

Dans la mesure où la promesse synallagmatique de vente énoncée vaut contrat de vente, elle doit comporter les éléments essentiels du futur contrat : la chose et le prix.

La vente est en effet conclue par le seul accord des parties sur la chose et sur le prix.

Dès lors, les éléments essentiels à la formation de la vente doivent être définis au jour de la formation de la promesse.

La chose doit être déterminée dans l'acte de promesse, c'est-à-dire que le bien concerné doit être expressément désigné. De même, son prix doit être fixé au jour de la formation de la promesse.

La vente portera alors sur le bien concerné par la promesse et sera conclue au prix défini lors de cette promesse.

Concernant le prix du bien, la PSV valant vente, la lésion, quand elle s'applique, doit s'apprécier au jour où est conclue la PSV entre les parties.

Conditions de forme

Les conditions de forme de chaque PSV sont celles de la vente préparée par cette PSV (vente d'immeubles, vente de fonds de commerce, consommation…), dans la mesure où le compromis de vente vaut vente. Il convient alors de se référer aux règles applicables à chaque domaine.

Lorsque des formalités sont légalement prévues, elles s'appliquent à la PSV et lorsque des formalités sont conventionnellement convenues par les parties, elles tiennent lieu de loi pour les parties, c'est-à-dire qu'elles doivent être respectées de la même façon que si elles étaient prévues par la loi.

En matière de vente immobilière, la notification du compromis de vente aux parties fait courir un délai de rétractation de 10 jours. Cette notification doit être effectuée par lettre recommandée avec avis de réception pour que le délai puisse courir. La remise du compromis de vente en main propre par l'agent immobilier n'est pas un moyen équivalent à la notification de l'acte par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (Civ. 3^ème, 18 nov 2009).