La promesse unilatérale de vente, le compromis de vente et le pacte de préférence

Conditions de fond :

La première condition tient à la capacité :

Les parties au contrat doivent avoir la capacité de contracter.

La capacité du promettant s'apprécie au jour où il formule la promesse, tandis que celle du bénéficiaire s'apprécie au jour où il lève l'option, donc au jour où le contrat définitif est formé.

La seconde condition tient à la détermination de la chose et du prix :

Dans la mesure où la promesse unilatérale de vente énoncée est susceptible de se transformer en véritable contrat de vente par la seule levée de l'option par le bénéficiaire, elle doit mentionner les éléments essentiels du futur contrat de vente : la chose et le prix.

La vente est en effet conclue par le seul accord des parties sur la chose vendue et sur le prix.

La vente étant conclue au jour où le bénéficiaire de la promesse décide d'acquérir le bien, les éléments essentiels à la formation de la vente doivent être réunis au jour de la formation de la promesse.

La chose doit être déterminée dans l'acte de promesse, c'est-à-dire que le bien concerné doit être expressément désigné. De même, son prix doit être fixé au jour de la formation de la promesse.

La vente portera alors sur le bien concerné par la promesse et sera conclue au prix défini lors de cette promesse.

La troisième condition tient au terme de la promesse unilatérale :

La promesse unilatérale de vente peut contenir un terme afin que le promettant ne soit pas lié indéfiniment au bénéficiaire et puisse vendre son bien à une autre personne dans le cas où le bénéficiaire n'exerce pas l'option qui lui est réservée.

Le terme peut être suspensif : c'est le cas lorsque le bénéficiaire doit se décider de lever ou non l'option à l'expiration d'un certain délai, mais ne peut pas le faire avant.

Le terme peut également être extinctif : c'est le cas lorsque le bénéficiaire de la promesse peut lever l'option pendant un certain délai à l'expiration duquel ce droit d'option s'éteint. S'il n'a pas exprimé sa volonté d'acheter le bien en question, le promettant ne pourra pas être contraint à lui vendre s'il se manifeste par la suite. Cette situation est la plus souvent choisie lors de la formation de promesses unilatérales de ventes.

Lorsque la promesse unilatérale ne mentionne aucun terme :

- le promettant peut, après un délai raisonnable suivant l'énoncé de la promesse unilatérale, mettre le bénéficiaire en demeure de lever ou non l'option dans un délai également raisonnable (Civ 3ème, 24 avril 1970)

Ainsi, le promettant, après avoir attendu sans succès pendant un délai raisonnable que le bénéficiaire décide d'acheter le bien en question, pourra lui demander de renoncer expressément à la vente ou de manifester sa volonté de la conclure dans un délai raisonnable.

- les tribunaux peuvent induire de circonstances particulières que le bénéficiaire a renoncé au bénéfice de la promesse unilatérale de vente.

Les tribunaux peuvent ainsi faire disparaître la promesse unilatérale lorsqu'ils considèrent que le bénéficiaire a renoncé à exercer l'option qui lui avait été conférée par le promettant.

La quatrième condition tient à la fixation d'une indemnité d'immobilisation :

Face à une promesse unilatérale de vente, le bénéficiaire a le choix entre lever l'option, et ainsi conclure définitivement la vente, et ne pas lever l'option. Dans ce dernier cas, la vente n'est pas conclue.

La possibilité de ne pas lever l'option ne doit pas être confondue avec l'exercice du droit de rétractation, lequel ne joue que dans les sept jours de la notification de la promesse ou du projet de promesse au bénéficiaire d'une vente immobilière.

Pour pallier les désagréments causés au promettant du fait de l'immobilisation de son bien pendant un certain délai, les promesses unilatérales prévoient généralement le versement d'une « indemnité d'immobilisation » par le bénéficiaire le jour de la promesse : cette somme reste acquise au promettant dans le cas où l'option n'est volontairement pas levée par le bénéficiaire.

Ce montant s'élèvera généralement à 10% du prix total de la vente.

En matière de vente immobilière, l'indemnité d'immobilisation reste séquestrée entre les mains du notaire tant que la réalisation de la vente n'est pas certaine. En cas de contestation entre le vendeur et l'acquéreur, le notaire conserve cette somme le temps qu'une solution amiable soit trouvée ou qu'une décision de justice intervienne.

Si le bénéficiaire ne souhaite finalement pas acquérir le bien :

La clause d'indemnité d'immobilisation correspond abstraitement au prix de l'exclusivité conférée au bénéficiaire par la promesse. Pendant un certain temps, il est en effet le seul acquéreur potentiel et le promettant s'interdit de proposer le bien en question à quiconque.

Dès lors, l'abandon de la vente par le bénéficiaire peut être préjudiciable pour le promettant qui aurait pu conclure, au cours de ce délai, la vente avec une autre personne.

Ainsi, si le bénéficiaire ne souhaite finalement pas conclure la vente, l'indemnité d'immobilisation versée lors de la promesse sera acquise au promettant et ne sera donc pas remboursée au bénéficiaire.

Cette indemnité sera définitivement perdue pour le bénéficiaire.

Si la vente n'a pas pu intervenir par la faute du promettant :

L'indemnité devra être remboursée au bénéficiaire.

L'acquéreur ne peut pas être sanctionné dans la mesure où c'est par la faute du promettant propriétaire que la vente n'aboutit pas.

La faute du promettant lui vaudra donc la privation de l'indemnité d'immobilisation.

Si la vente n'a pas pu intervenir car la condition suspensive prévue dans la promesse unilatérale ne s'est pas réalisée :

L'indemnité devra être remboursée au bénéficiaire.

La non-réalisation de la condition suspensive replacera donc les parties dans la situation dans laquelle elles se trouvaient avant la formation de la promesse. Le vendeur est libéré de sa promesse de vente et le bénéficiaire récupère la somme versée par avance.

En cas de levée de l'option par le bénéficiaire

En cas de levée de l'option par le bénéficiaire, la somme ainsi versée sera requalifiée en acompte sur le prix de la vente et viendra donc en déduction du prix à payer.

Condition de forme :

La condition purement formelle requise pour la validité de la promesse unilatérale de vente est celle de l'enregistrement de la promesse.

Selon l'article 1589-2 du Code Civil, « est nulle toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du CGI, si elle n'est pas enregistrée dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n'a pas fait l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date. »

Toute promesse unilatérale de vente qui ne serait pas enregistrée à la recette des impôts dans un délai de 10 jours suivant son acceptation par le bénéficiaire est donc nulle et ne produit aucun effet.

La règle de l'enregistrement peut néanmoins être contournée par le biais de la stipulation pour autrui. En effet, lors de la formation de la promesse de vente, il peut être prévu par les parties qu'une tierce personne pourra être susceptible de se substituer au bénéficiaire lors de la vente du bien. La vente sera donc conclue avec une personne autre que le bénéficiaire de la promesse unilatérale.

Dans ce cas, la promesse est analysée par les tribunaux comme une stipulation pour autrui et non comme une promesse unilatérale de vente.

Cet acte lie immédiatement le tiers au promettant et ne nécessite dès lors aucune formalité d'enregistrement.

Dès la promesse, le promettant a connaissance de la possible substitution d'un tiers au bénéficiaire de la promesse lors de la conclusion de la vente définitive.