La promesse unilatérale de vente, le compromis de vente et le pacte de préférence

1. 3. Effets de la promesse unilatérale de vente

Il convient de distinguer les effets de la promesse jusqu'à la levée de l'option et ses effets après la levée de l'option.

Jusqu'à la levée de l'option :

En matière de vente immobilière, le bénéficiaire peut se rétracter pendant un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant la promesse unilatérale de vente.

Sa rétractation doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception.

Au terme du délai de rétractation, si le bénéficiaire ne s'est pas rétracté, le promettant pourra recevoir l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse, mais en aucun cas avant (sauf réception par un professionnel de l'immobilier disposant d'une garantie).

Le promettant ne doit effectuer aucun acte qui pourrait faire obstacle à la vente. En cas de non respect de la promesse unilatérale, le promettant engage sa responsabilité contractuelle, et peut avoir à verser des dommages et intérêts au bénéficiaire.

Si le promettant vend son bien à une autre personne pendant la période de validité de la promesse faite au bénéficiaire, le bénéficiaire ne pourra pas demander l'annulation de la vente ainsi conclue mais seulement réclamer des dommages et intérêts au promettant.

Le bénéficiaire peut cependant demander que la vente soit annulée dans deux cas :

- Lorsque le tiers acquéreur est de mauvaise foi : le tiers a acquis le bien alors même qu'il avait connaissance de la promesse faite par le promettant au bénéficiaire et de l'intention du bénéficiaire de lever l'option ou le tiers a conclu une entente avec le promettant pour faire obstacle à la vente promise au bénéficiaire.

- Lorsque le tiers a reçu le bien par le biais d'un acte à titre gratuit (donation) : le bénéficiaire de la promesse peut exercer l'action paulienne et ainsi faire révoquer la donation faite par le promettant, accomplie en fraude de ses droits et qui lui porte préjudice. En effet, on ne peut jamais consentir de libéralité (procéder à des donations) si on ne s'est pas préalablement libéré de ses dettes.

Enfin, lorsque le promettant se rétracte avant la levée de l'option, le contrat de vente ne peut pas être formé mais sa responsabilité peut être engagée et il peut donc être contraint d'indemniser le bénéficiaire qui aurait souhaité conclure la vente (Civ. 3^ème, 15 décembre 1993).

Modalités de la levée de l'option

Selon le type de terme convenu dans la promesse (suspensif ou extinctif), le bénéficiaire pourra ou non procéder à la levée de l'option avant le terme. Généralement, la levée de l'option s'opère à l'arrivée du terme, c'est-à-dire à l'expiration de la promesse de vente.

Le bénéficiaire dispose alors d'une alternative :

- soit il accepte d'acheter le bien : il lève l'option.

- soit il refuse l'acquisition et abandonne alors l'indemnité d'immobilisation au profit du promettant qui retrouve alors la faculté de proposer le bien à d'autres acquéreurs potentiels.

La manifestation de volonté liée à la levée de l'option n'est soumise à aucune exigence de preuve par écrit. Le bénéficiaire peut en effet lever l'option par simple déclaration orale au promettant.

Néanmoins, se posera alors la question de la preuve de la levée de l'option en cas de contestation par le promettant de la conclusion de la vente. Mieux vaut se constituer une preuve de la levée de l'option en l'informant par écrit.

Si des formalités de nature conventionnelle ont été convenues entre les parties au jour de la promesse, le bénéficiaire doit impérativement les respecter sous peine de voir la levée de l'option déclarée inefficace. En effet, le non respect du formalisme conventionnel empêchera la levée de l'option de produire les effets escomptés, à savoir la conclusion de la vente définitive.

Ex - Civ. 3ème, 10 décembre 1986 : le paiement du prix devait intervenir avec la levée de l'option. Le prix n'ayant pas été payé, la levée de l'option a été déclarée inefficace.

De même, lorsque la loi impose un certain formalisme, dans des cas spécifiques tels que les promesses unilatérales de ventes sur terrais lotis, l'efficacité de la levée de l'option est subordonnée au respect des formalités légales.

Après la levée de l'option :

Le contrat définitif est conclu, aux termes et conditions contenues dans l'offre formulée par la promesse unilatérale de vente. C'est donc à ce moment que va s'apprécier la validité de la vente (consentement libre et éclairé, lésion…).

C'est en principe au moment de la levée de l'option que s'effectue le transfert de propriété sauf si le contrat en dispose autrement ou si la loi impose la réalisation de formalités particulières (par exemple en matière de vente immobilière ou de vente de fonds de commerce).

Lorsque la prise d'effet de la vente est subordonnée à la réalisation de formalités légales, telles que la délivrance d'un acte notarié pour la vente de biens immobiliers, l'engagement des parties est définitivement acquis mais la prise d'effet de la vente (le transfert de propriété) peut être retardée.

Lorsque le promettant refuse de se soumettre aux formalités légales, le bénéficiaire de la promesse peut l'y contraindre sous astreinte, et obtenir une décision de justice qui tiendra lieu d'acte authentique de vente. Par exemple, dans le cadre d'une vente immobilière, si le promettant refuse de conclure la vente devant notaire, le bénéficiaire peut demander l'exécution forcée auprès du juge dans la mesure où l'option est levée et l'engagement de vente acquis (Civ. 3ème, 26 juin 1996).

Lorsque la promesse unilatérale de vente est passée sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, les articles L. 312-15 et suivants du code de la consommation précisent que la levée de l'option ne produit d'effet que dans la mesure où la condition se réalise. Par conséquent, si le prêt n'est pas obtenu par le bénéficiaire, le contrat de vente formé par la levée de l'option est caduc. Les acomptes et indemnités devront être restitués au bénéficiaire de la promesse de vente.

Trois situations doivent néanmoins être distinguées :

- la condition suspensive (l'obtention du prêt par exemple) se réalise avant l'expiration de la promesse unilatérale de vente : dans ce cas, si le bénéficiaire refuse d'acquérir le bien, l'indemnité d'immobilisation sera acquise au promettant et ne lui sera donc pas remboursée.

- la condition suspensive ne se réalise pas avant l'expiration de la promesse unilatérale de vente : le bénéficiaire pourra refuser l'achat du bien et l'indemnité d'immobilisation lui sera restituée. Cependant, il peut tout de même lever l'option et conclure la vente (Civ. 3ème, 12 avril 1995; Civ. 1ère, 17 mars 1998)

- la promesse de vente expire mais la condition n'est pas encore réalisée: En théorie, le bénéficiaire peut lever l'option et acquérir le bien. Néanmoins, la vente demeurera subordonnée à la réalisation de la condition suspensive, sauf s'il renonce à la condition. Par exemple, si le bénéficiaire a levé l'option mais que le prêt n'est pas obtenu, le promettant devra lui rembourser toutes les sommes versées d'avance dont l'indemnité d'immobilisation (art. L. 223-16 al. 2 du Code de la consommation), et ce, en toute circonstance (Civ. 3ème, 9 novembre 1988).

Le cas particulier des promesses unilatérales d'achat :

La promesse unilatérale d'achat est le contrat par lequel une personne, le promettant, s'engage envers une autre personne, le bénéficiaire, à acheter un bien lorsque le bénéficiaire décidera de le céder.

La promesse unilatérale d'achat est soumise aux mêmes règles que la promesse unilatérale de vente hormis la formalité d'enregistrement, qui n'est pas légalement imposée.

La loi SRU « solidarité du renouvellement urbain », a dans le but de mettre fin à la pratique de réservation d'un candidat à l'achat, interdit sous peine de nullité tout versement d'argent pour les offres d'achats et promesses unilatérales d'achat. (1589-1 c.civ)

Ainsi, aucune indemnité d'immobilisation ne peut être versée au promettant acquéreur en contrepartie de sa promesse d'acheter le bien. Dans le cas contraire, la promesse unilatérale d'achat sera systématiquement annulée.