Les plus-values immobilières

Les plus-values immobilières ont un champ d'application sensiblement restreint du fait du grand nombre de cas d'exonération. La plus intéressante pour le particulier est celle concernant la résidence principale, mais il en existe bien d'autres.

2. 1. L'exonération de la résidence principale

La cession de la résidence principale ne donne pas lieu à taxation de la plus-value immobilière. Peu importe le type de logement, que ce soit une maison individuelle ou un appartement, tous les cas sont exonérés. I

l faut donc nécessairement que le bien immobilier constitue, au jour de la cession, l'habitation principale du propriétaire. Cela s'entend de la résidence habituelle et effective du cédant.

L'exonération s'applique aussi aux dépendances (garage, caves…) immédiates et nécessaires de la résidence principale qui sont cédées au même moment.

Cas de l'immeuble à usage mixte : cela implique donc que l'immeuble est à la fois utilisé comme habitation principale mais aussi à usage professionnel. Dans ce cas, seule la partie de la plus-value se rapportant à la partie habitation sera exonérée. Il faudra donc nécessairement déterminer clairement la partie se rapportant à l'activité et celle destinée au logement.

Cas du démembrement de propriété : lorsque la cession porte sur un immeuble dont la nue-propriété et l'usufruit sont détenus par des personnes différentes, et que le logement constitue l'habitation principale du seul usufruitier, alors seule la quote-part de plus-value correspondant aux droits de l'usufruitier pourra être exonérée.

Ce qui importe donc, c'est que dans tous les cas, il y aura exonération de la plus-value sur la résidence principale quel que soient les motifs de la cession, et le devenir futur du bien cédé.

Important : si le logement est vacant au moment de la vente mais qu'il a été occupé en tant que résidence principale jusqu'à sa mise en vente, alors il peut être exonéré d'impôt sur la plus-value si la cession intervient dans un délai maximum d'une année.

En effet, cela est très important dans le cas où le propriétaire habite déjà son nouveau logement alors même qu'il n'a pas encore vendu son ancienne résidence principale. Il aura donc un délai d'un an pour vendre son ancien logement et bénéficier de l'exonération de plus-value.

Depuis le 1er janvier 2011, l'exonération des plus-values immobilières résultant d'une deuxième cession d'une habitation en France par un non-résident est supprimée.