Les plus-values immobilières

3. 1. Le calcul de la plus-value imposable

La plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition du bien immobilier.

Le prix de cession : il s'entend du prix stipulé dans l'acte de vente moins les frais de cession comme les commissions de vente, les diagnostics obligatoires, les frais de mainlevée d'hypothèque, honoraires d'architectes…

Remarque : En cas de cession du bien immeuble avec du mobilier comme une cuisine équipée, alors la valeur du mobilier ne devra pas être prise en compte pour la détermination de la plus-value immobilière imposable.

Le prix d'acquisition :

- Lorsqu'il s'agit d'une acquisition à titre onéreux, le prix d'acquisition correspond au prix effectivement versé lors de l'achat du bien tel que marqué dans l'acte notarié. Cependant, ce prix doit être augmenté, le cas échéant, des charges et indemnités stipulées au profit du vendeur. Le prix d'acquisition est majoré forfaitairement de 7.5% pour tenir compte des frais d'acquisition.

- Lorsqu'il s'agit d'une acquisition à titre gratuit, le prix d'acquisition s'entend alors de la valeur retenue pour la liquidation des droits de succession ou de donation. Si la succession n'a pas donné lieu à imposition alors la valeur retenue sera la valeur du bien au jour de la succession. Ce montant sera alors majoré des frais d'acquisitions : ce sont les frais d'actes ou de déclaration (notaire) mais aussi les droits de succession ou de donation.

Remarque : le prix d'acquisition peut être augmenté du montant des dépenses des travaux effectués sur le bien immobilier. Il s'agit des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration. Cependant sont exclus les travaux ayant le caractère de dépenses locatives comme la peinture, moquette… à moins que ces dépenses ne soient indissociables des travaux de construction…

Et sont aussi exclues les dépenses qui ont déjà été prises en compte pour le calcul de l'impôt sur le revenu. Ces dépenses doivent être justifiées pour être prises en compte.

Intéressant : les travaux effectués sur un immeuble bâti acquis depuis plus de 5 ans peuvent être pris en compte sans justification, pour un forfait fixé à 15% du prix d'acquisition. Ce forfait s'applique même en l'absence de travaux effectués.

Il convient donc de soustraire du prix de cession le prix d'acquisition. Ensuite, il faudra appliquer un abattement pour durée de détention dont il a été exposé les modalités précédemment.

Une fois le montant obtenu, l'administration fiscale applique encore un abattement fixe de 1 000€ sur le montant de la plus-value brute. Cet abattement s'applique sur toutes les cessions, quel que soit le montant et sans conditions. En cas de cession d'un immeuble détenu par des époux mariés, alors l'abattement de 1 000€ s'applique 2 fois. Remarque : lorsque ce calcul fait ressortir une moins-value, alors celle-ci n'est jamais imputable.